В последние годы одной из главных проблем в Москве стала высокая плотность застройки со всеми вытекающими негативными последствиями. Кварталы, а также отдельные дома небольшой этажности превратились на рынке в желанный товар. Увы, далеко не у всех есть деньги на особняк на Арбате или квартиру в клубном жилом комплексе на Остоженке. Но и простые смертные могут купить жилье в доме высотой от двух до пяти этажей. Объекты в сегменте, который аналитики и риэлторы иногда называют «непрестижный кирпич», весьма неоднородны как по своим потребительским качествам, так и по инвестиционному потенциалу.
Любовь зла — полюбишь и кирпич
Наша непреодолимая любовь к такому древнейшему строительному материалу, как кирпич, кажется чужеземцам необъяснимой и иррациональной. Как-то руководитель международной финансовой организации, проехав по бескрайним российским просторам, сострил, что ни в одной другой стране он не видел такого количества готических замков (имелись в виду уродливые особняки, возводимые повсеместно в 1980–1990-х гг.). Невдомек иностранцам, что за городом альтернативой кирпичу долгие годы оставались дачные щитовые домики, а в городе — панель. Весьма симптоматично, что с приходом рынка даже панельные дома стали «притворяться» кирпичными, о чем свидетельствует строительная интервенция популярной серии П-44 от ДСК-1. Впрочем, если говорить о настоящих кирпичных домах высотой до пяти этажей, то их активно сносили начиная с 1990-х гг. Но и в этом сегменте еще есть чем поживиться покупателю с маленьким бюджетом.
Слово «пятиэтажка» уже стало чуть ли не синонимом панельных хрущевок, но, если проанализировать ту часть жилого фонда, которая представлена на рынке, картина будет совсем иной. Так, по данным базы эксклюзивных объектов компании «МИЭЛЬ-Брокеридж», доля квартир в кирпичных домах составляет примерно 31,7% от всех предложений вторичного жилья в Москве, причем 25,5% из них — доля кирпичных пятиэтажек. Внутри пятиэтажного сегмента около 65% предложений приходится на кирпич, причем 10% из этого числа — сталинские дома, а остальное — в основном та самая непрестижная застройка (поскольку среди современных монолитно-кирпичных зданий пятиэтажный формат встречается очень редко). А ведь есть еще немало объектов меньшей этажности, так что эту часть жилого фонда приходится рассматривать всерьез. По данным корпорации «ИНКОМ», количество квартир, выставленных на продажу в кирпичных домах высотой пять этажей и ниже, составляет 15% от всей экспозиции рынка вторичного жилья в Москве.
К СВЕДЕНИЮ
Дело труба
По мнению экспертов «ИНКОМ-Недвижимость», все разновидности непрестижных кирпичных домов имеют одну общую проблему — изношенность коммунальных сетей. Если сделать ремонт в собственной квартире владелец может самостоятельно, то обновить коммуникации всего здания не под силу даже группе жильцов. Приоритетом городской программы по капремонту домов пока остается панель, поэтому малоэтажный кирпич редко попадает под реконструкцию.
Начало века: рабочие окраины и конструктивизм
Практически весь московский кирпич нижнего ценового диапазона — это продукт домостроения XX в. Первые дома появились в начале прошлого столетия на тогдашних окраинах или в рабочих поселках за городской чертой, однако со временем часть из них оказалась внутри границ столицы. Обычно в подобных зданиях всего два этажа и комнатно-коридорная система (иногда с общими санузлами), из-за чего их часто использовали как общежития или здесь располагались служебные квартиры. Сейчас состояние этих домов, как правило, весьма плачевное: коммуникации не меняли десятилетиями, капитальный ремонт не проводили никогда. На рынке таких предложений крайне мало, если не считать полулегальную аренду комнат в общежитиях.
Затем последовала эпоха конструктивизма 1920–1930-х гг., для построек которой характерны четкая геометрия и лаконичность форм. В авангардном для тех лет стиле были возведены, например, Мавзолей на Красной площади, многочисленные дома культуры (ДК им. Зуева, ДК ЗИЛ), стадион «Динамо», здания старых редакций «Правды» и «Известий» и многое другое, включая обычные жилые дома. Бывший мэр Москвы Юрий Лужков видел в объектах конструктивизма ресурс для дальнейшего уплотнения застройки, однако, слава богу, руки до этого у него не дошли, и в разных районах, особенно на Красной Пресне, вблизи Московского международного делового центра «Москва-Сити», сохранилось немало пятиэтажных домов. В них большие окна, широкие лестничные марши, просторные холлы и неплохие планировки (даже в сравнении с современными типовыми новостройками). Однако состояние старых кирпичных домов зачастую довольно печальное, поскольку лишь в немногих зданиях был проведен капитальный ремонт.
К СВЕДЕНИЮ
Последние немцы покидают Москву
Редким примером сохранившихся немецких двухэтажек является ресторан у станции метро «Беговая», расположенный у подножия огромного и зубастого «Дома на Беговой» компании «Дон-Строй». Еще один немецкий дом (давно в зачехленном виде) грустно стоит на Хорошевке рядом с редакцией журнала «Недвижимость & цены». Несколько похожих зданий есть и на юге столицы, например на улице Борисовские Пруды. Большинство двухэтажек было снесено к началу 2000-х гг., но трех-четырехэтажные дома в том же стиле еще сохранились.
Немецкое качество со сталинским колоритом
Следующая эпоха — послевоенные двухэтажные городские особняки и трех-, четырехэтажные дома. До 1990-х гг. основным районом такой застройки была северная сторона Хорошевского шоссе между станциями метро «Беговая» и «Полежаевская», где располагалось множество военных объектов, включая мотострелковую часть Таманской дивизии. К слову сказать, многие из этих домов, украшенных массивными колоннами и обильной лепниной, построены после войны пленными немцами. Снаружи особняки выглядели весьма презентабельно, но планировки в них приходится назвать весьма скромными, горячая вода также не была предусмотрена (обычно обходились газовыми колонками). Двухэтажки славились скрипучими деревянными лестницами и крашеными дощатыми полами, но главная их проблема — плохие фундаменты, из-за которых уже в 1980-х многие фасады «украшали» глубокие трещины с тестовыми маячками и прямоугольными цементными печатями Мосжилинспекции.
В Москве, разумеется, много сталинских кирпичных домов высотой до пяти этажей, но большинство из них никак нельзя назвать вторым эшелоном; во всяком случае на момент застройки это был самый что ни на есть элитный сектор жилого фонда. Правда, в послевоенный период строили и непрестижные «сталинки» — хоть и с высокими потолками, но без всяких декоративных излишеств. Если фасад не выходил на парадную магистраль, то его не штукатурили. Некоторые из таких зданий имели четыре-пять этажей. Для них характерно отсутствие лифта, впрочем, как и для большинства других объектов малой этажности. Но в отличие от более поздних хрущевок в сталинских домах высота потолков начиналась от 3 м, поэтому в некоторых из них в 1970–1980-х гг. были сделаны выносные лифтовые шахты в застекленных пеналах.
Доступное жилье, первая серия
Затем наступил хрущевский бум жилищного строительства, поздний период которого ознаменовался частичным переходом от панели к кирпичу. С началом реализации программы сноса пятиэтажек в конце XX в. кирпичные хрущевки попали в список несносимых серий (I-510, I-515, I-511 и др.), однако на закате правления Ю. Лужкова заговорили о необходимости взяться и за них. С приходом на должность градоначальника Сергея Собянина этот процесс затормозился.
По своим характеристикам кирпичные хрущевки — жилье низкого качества, которое отличается от ранних панельных серий разве что тем, что не продуваются межпанельные швы и не так сильно промерзают стены. «Перспектива сноса даже панельных пятиэтажек до сих пор остается туманной, сроки переносят из года в год, — говорит Лев Литовкин, руководитель офиса «Митино» компании «ИНКОМ-Недвижимость». — Кирпичные дома попадают под городскую программу еще реже, поэтому с расчетом на скорый снос и получение нового жилья квартиры в них никто не приобретает».
Хотя часть кирпичных пятиэтажек строили уже после отстранения Хрущева от власти, их все равно принято называть хрущевками. Брежневские дома вообще невозможно выделить в отдельную категорию, считает Алексей Шленов, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Брокеридж». «Объекты слишком разные, — говорит он, — а сам период более продолжительный. С середины 1960-х до середины 1980-х гг. помимо типовых серий строили и дома так называемой улучшенной планировки — те, которые в свое время называли «кирпич с большой кухней», цековские дома, дома Совмина и пр.». Часть из них возводили даже в пределах Садового кольца, например в старом посольском районе — в переулках вблизи улицы Герцена (сейчас — Большая Никитская улица). Однако такие здания имели 12–16 этажей, то есть к непрестижным малоэтажным кирпичным домам их отнести никак нельзя. Напротив, их можно назвать элитными из эпохи 1980-х.
Не до жиру — была бы крыша
«На практике старые кирпичные пятиэтажки не разделяют на «брежневки» или хрущевки, — говорит Л. Литовкин. — Это довольно однородный устаревший жилой фонд. В отличие от дореволюционных построек, представленных в центре города дорогими особняками, и домов сталинской эпохи типовые кирпичные пятиэтажки не относятся к категории востребованного жилья. Несмотря на благородный строительный материал, в квартирах в подобных домах все те же неудобства, что и в их панельных аналогах: неудобные планировки, маленькие площади (так, трешка занимает 55–65 кв. м, кухня — 6–7 кв. м), совмещенные санузлы, потолки не выше 2,6 м, отсутствие лифта и, конечно, изношенные коммуникации. Поэтому средняя стоимость однокомнатной квартиры в кирпичной хрущевке не больше, чем в панельной, — 4,5 млн руб.».
«Покупателями такого жилья, как правило, становятся люди, не имеющие возможности обзавестись более дорогой недвижимостью, или инвесторы, которые приобретают квартиры в хрущевках в расчете на их снос и расселение, — поясняет А. Шленов. — Причем некоторые принимают во внимание количество комнат. К примеру, площадь трехкомнатной квартиры в новом доме составляет от 70 кв. м, а в хрущевке — 48 кв. м. Соответственно, трехкомнатная хрущевка стоит меньше, чем двухкомнатная квартира в новом доме».
Еще одна мотивация — привязанность к местности: покупатель сам вырос здесь или его родители тут живут. Кроме того, есть районы со скоплением хрущевских домов, где нет точечной застройки, и из-за отсутствия альтернативы люди вынуждены покупать старое жилье. По данным компании «ИНКОМ-Недвижимость», кирпичные пятиэтажки в основном сосредоточены в периферийных спальных районах на границе с МКАД. Цены здесь вполне демократичные. По словам Л. Литовкина, 3,7 млн руб. стоит сверхкомпактная однушка площадью 18 кв. м (13 кв. м — жилая) с совмещенным санузлом и потолками высотой 2,6 м. По сути, это не квартира, а большой шкаф с окнами.
Это, конечно, нетипичный пример. Обычно цены на квартиры в кирпичных пятиэтажках стартуют с отметки около 4 млн руб. «Стоимость однушки составляет в среднем 4,5 млн руб., — говорит Л. Литовкин. — За такие деньги сегодня можно, например, купить жилье площадью 30 кв. м — без ремонта, с совмещенным санузлом, кухней 6 кв. м — в десяти минутах езды на транспорте от станции метро «Царицыно». Средняя цена трехкомнатной квартиры — 8 млн руб.».
Потребитель считает главным преимуществом кирпичных пятиэтажек не материал, из которого сделаны стены, и не низкую плотность застройки, а относительно невысокую стоимость, уверяют в «ИНКОМ-Недвижимости». Таким покупателям обычно не до градостроительных изысков — была бы крыша над головой. «Именно из-за доступных цен люди до сих пор обращают внимание на предложения в старых хрущевках, — констатирует Л. Литовкин. — Репутацию этих физически и морально изношенных домов не спасает даже то, что некоторые из них построены из кирпича».
Скромному бюджету — скромный доход
Цены в других непрестижных домах из кирпича (за пределами хрущевского сегмента) гораздо труднее привести к общему знаменателю. Здесь, разумеется, все зависит от характеристик самого жилья и от его местонахождения.
При прочих равных условиях можно расположить домостроительные эпохи по возрастанию стоимости квадратного метра примерно так: хрущевки и комнаты в бывших общежитиях, построенных в первой половине XX в., затем пятиэтажный конструктивизм (1920–1930 гг.), ранние брежневские пятиэтажки. В верхних строчках списка — сталинские дома второго эшелона, имеющие до четырех этажей, без лифта или пятиэтажные с пристроенным лифтом.
Таким образом, цены и хронология строительства сочетаются весьма причудливо. Но это лишь приблизительные ориентиры, допускающие значительные вариации. В частности, сталинские непрестижные дома с приведенными в порядок дворами и подъездами могут стоить довольно дорого с учетом возможности перепланировки квартир, особенно если они расположены недалеко от станции метро.
Покупать кирпичные хрущевки специально для сдачи в аренду нет смысла, доходность едва ли превысит 4% годовых, то есть будет благополучно съедена инфляцией. Другое дело — кирпичные дома с высокими потолками, расположенные вблизи станций метро. Впрочем, аренда в любом случае — не очень прибыльный бизнес в Москве. Скорее это способ извлекать промежуточный доход в надежде на рост капитализации (проще говоря, на постепенный рост стоимости самого жилья). Что касается перспектив выгодной перепродажи, то они весьма эфемерны: все-таки требования к качеству квартир постепенно повышаются, и даже кирпичные стены уже мало кого убеждают в необходимости отдать кровные миллионы за жилье позавчерашнего дня.
МНЕНИЕ
Лев Литовкин, руководитель офиса «Митино» компании «ИНКОМ-Недвижимость»:
«Хрущевки, безусловно, устарели, и в будущем их снесут или реконструируют. Другое дело, что как тип застройки кирпичные пятиэтажки имеют больше шансов остаться на архитектурной карте столицы. В связи с проводимой властями политикой они могут обрести вторую молодость, возродившись в современных постройках, прежде всего на новых территориях города».
Недвижимость & Цены
Комментариев нет:
Отправить комментарий