В последние два-три года круг наших граждан, покупающих недвижимость в Германии, стал шире. Одно из проявлений этой тенденции — большое количество объявлений о продаже недорогого жилья в провинциальных немецких городах, таких как Эссен, Фрайбург, Оффенбах, Брайзах-на-Рейне. Ведущие российские эксперты рынка зарубежной недвижимости поделились своим мнением о причинах такого «натиска на запад» и инвестиционных перспективах этой провинциальной экспансии.
СПРАВКА
Германия, официальное название Федеративная Республика Германия (ФРГ), — государство, расположенное в Центральной Европе, граничащее с девятью государствами: Францией, Швейцарией, Австрией, Чехией, Польшей, Данией, Нидерландами, Бельгией, Люксембургом. На севере омывается Северным и Балтийским морем.
Столица: Берлин.
Население: более 81 млн жителей.
Площадь страны: 357 тыс. кв. км. Официальный язык: немецкий.
Валюта: евро.
Провинция пустеет, предложение растет
Примерно с 2008 г. российские риэлторы заговорили о всплеске интереса российских покупателей зарубежной недвижимости к Германии. Таким оценкам не всегда стоит верить безоговорочно, поскольку, как известно, каждый кулик хвалит свое болото. Иногда за этим кроется банальное стремление разогреть интерес к определенному направлению. Однако вскоре активность наших граждан на немецком рынке стали подтверждать и международные консалтинговые компании. О том же свидетельствовали данные универсальных риэлторских холдингов. Например, только за 2010 г. доля клиентов «МИЭЛЬ-DPM», выбирающих Германию, взлетела с 7 до 20% от общего числа их покупателей! Интерес к недорогим, но перегретым рынкам падал, а более дорогие, однако стабильные страны привлекали все большее внимание. Одним из фаворитов оказалась как раз Германия, цены в которой в последние десять лет перед кризисом росли на удивление медленно (на это, впрочем, есть свои причины). К тому же оказалось, что не вся немецкая недвижимость такая уж дорогая, особенно на фоне зашкаливающих московских расценок. Естественно, что в небольших городах жилье доступнее. И если, по мнению многих, за МКАД жизни по-прежнему нет, то в германской провинции жизнь по уровню обеспечения и инфраструктуры ничем не хуже, чем в мегаполисах, хотя гораздо спокойней.
Но откуда взялись в российской прессе все эти «провинциальные» рекламные объявления? Что это — давление спроса или проявление маркетинговой активности местных продавцов, понявших, что в России немало клиентов с живыми деньгами? «Такое большое количество предложений в перечисленных городах связано именно с интересом потенциальных покупателей недвижимости в Германии», — считает эксперт по зарубежной недвижимости компании «МИЦ-Недвижимость» Алексей Федунов. Как известно, рыба ищет, где глубже, а русский покупатель — где дешевле. Россияне чутко отреагировали на изменение конъюнктуры местного рынка. «Большая часть предложения действительно приходится на малые города, — подтверждает Станислав Зингель, президент международного агентства недвижимости Gordon Rock. — Это объясняется непростой социально-экономической ситуацией в провинции. Покидая слабые рынки труда, «боеспособное» население мигрирует в крупные мегаполисы. Соответственно, эта тенденция увеличивает предложение в небольших городках и одновременно повышает спрос на недвижимость в крупных промышленных центрах. Не совсем здоровая внутренняя миграция получила достаточно широкое распространение, что стало темой серьезной полемики в общегерманских СМИ».
От соотечественников тоже надо отдыхать
Итак, относительно низкие цены и богатый выбор — главные магниты для российских покупателей провинциальной недвижимости в Германии. Другая причина — расширение их инвестиционного кругозора (это касается, кстати, не только внутригерманской географии). «Еще несколько лет назад высокий спрос покупателей-россиян был направлен в основном на жилье в Восточной Германии (бывшая ГДР), а особенным шиком считалось приобретение недвижимости рядом с Берлином, — вспоминает А. Федунов. — Это было обусловлено знаниями, полученными из рассказов отцов и дедов, служивших и воевавших в тех краях, памятью о социализме и ожиданиями более простой адаптации в связи с большим числом осевших именно на востоке Германии эмигрантов из стран бывшего СССР. Такой выбор в то время делали еще и потому, что вся Восточная Германия являлась по многим пунктам дотационным регионом и там легче было получить помощь от государства. Сегодня покупатели немецкой недвижимости уже другие, и они хотят жить в более цивилизованной и богатой Западной Германии, где проще вести бизнес, практически нет криминала, меньше бывших соотечественников и выходцев из Азии».
На фоне переоцененных и во многих случаях уже рухнувших спекулятивных рынков недвижимости курортных стран Германия выгодно отличается доступностью и стабильностью цен, считает С. Зингель. Это наиболее отчетливо прослеживается как раз в некрупных городах. Впрочем, покупателю следует понимать, что низкие цены и возможность заработать на сдаче в аренду или перепродаже — это, как говорят в Одессе, «две большие разницы». Маленькие городки в Германии в плане инвестиций абсолютно неинтересны, уверяет Игорь Индриксонс, управляющий инвестициями в недвижимость и руководитель консалтингового портала Indriksons.ru. «В них реализация приобретенной недвижимости может затянуться на долгие годы, так как местный рынок имеет весьма ограниченный потенциал спроса», — считает эксперт.
Половина жилья в Германии — наемное
Собственник второго дома за границей, как правило, задерживается в нем ненадолго. Вполне понятно стремление многих владельцев такой недвижимости сдавать ее в аренду. Германия весьма привлекательна для подобного бизнеса, в этой стране отношения квартиранта и собственника жестко регулируются правительством, а права последнего хорошо защищены. Конечно, разбогатеть на сдаче жилья в провинции проблематично, но от дополнительного дохода никто не откажется. Правда, если собственник будет часто наведываться в свое жилище, то о долгосрочной аренде придется забыть, а на короткий срок сдать квартиру сложнее и аудитория более хлопотная — в основном туристы. Кстати, сами немцы тоже не прочь заняться арендным бизнесом. «В Западной Германии люди поступают практично: покупают двух- или трехэтажный дом, оставляют себе небольшую квартиру на последнем этаже или даже в мансарде, а другие квартиры (от двух до шести) сдают в аренду», — говорит А. Федунов.
Вообще, в Западной Европе весьма значительная доля жилищного рынка приходится на коммерческий и социальный найм: в отличие от России власти там не стремятся силком загнать все население в капкан приватизации. По словам А. Федунова, в Германии от 52 до 58% граждан снимают жилище, повышенным спросом пользуются квартиры в коммунах — небольших поселениях на 20–30 домов в получасе езды от мегаполисов. «Работой арендаторы там обеспечены: банки, автомастерские, пекарни, магазины функционируют бесперебойно, — свидетельствует он. — Поэтому доход от найма идет постоянно. Надо еще учитывать плюсы богатой инфраструктуры на Западе, близость других стран. Конечно, свою роль играют и тишина, и благополучие жизни, и характерный для Германии немецкий ordnung («порядок» — ред.). Как правило, цена двух-трехэтажных домов в отдалении от мегаполисов — от 200 до 300 тыс. евро. Новостройки есть, но покупатели ими практически не интересуются, поскольку стоят они очень дорого». Например, во Фрайбурге двушку площадью 62 кв. м в новостройке предлагают за 340 тыс. евро. Впрочем, находится она в элитном доме.
Доходное дело или дача в Европе?
И все же для аренды интереснее крупные города: в них много вузов (большинство студентов — иногородние), а также весьма активная трудовая миграция. «Сдать свое жилье в провинции сложно, так как там не наблюдается никакого дефицита на рынке аренды, — говорит И. Индриксонс. — В такие городки обычно переезжают жить семьи, которые сразу покупают недвижимость, тем более что в Германии развито ипотечное кредитование. А арендный рынок в Германии действительно очень жестко регулируют: нельзя определить свои ставки аренды, запрещено выселять неплательщика в отопительный сезон. При сдаче в аренду доходность обычно составляет 4,5% годовых, хотя при продаже вам легко пообещают 8% годовых, но это только благие пожелания. Также стоит отметить, что в Германии уже 19 лет ни ставки аренды, ни цены на недвижимость не растут выше инфляции».
Первичной недвижимости в небольших городах почти нет, рассказывает И. Индриксонс. Предлагают в основном вторичную, преимущественно это квартиры, так как их проще продать. Цена составляет 50–80 тыс. евро в зависимости от количества комнат. «Подобное жилье не является удачным объектом для инвестиций, — считает он. — Поэтому недвижимость в таких городах может заинтересовать только любителя немецкой культуры и неспешной провинциальной жизни. Многим россиянам будет интересно побывать в одном из таких населенных пунктов, но проводить там отпуск из года в год может показаться просто скучно». Сильнее других факторов к маленьким городкам привлекает уровень цен, полагает С. Зингель. «Затем следуют размеренность жизни, низкий уровень преступности и т.д. Однако, — добавляет он, — местный колорит может стать и отталкивающим фактором. В наводненном иностранцами Берлине нашему человеку куда легче адаптироваться к жизни, чем в небольшой деревушке, где он надолго станет для бюргеров местной достопримечательностью и темой для обсуждения за кружкой пива».
Лучше квартира в Европе, чем кубышка в Сбербанке
Впрочем, о вкусах, как говорится, не спорят. Провинциальные немецкие городки не лишены своего шарма, а тем, кто устал от столичной суеты, покой и размеренный порядок немецкой жизни могут прийтись вполне по душе. Кроме того, не стоит забывать, что 50 тыс. евро — это далеко не нижний порог таких рынков. Покупатель легко может найти квартиру за 20 тыс. евро, а студию или небольшую однушку можно приобрести еще дешевле, за 10 тыс. евро! Согласитесь, это все-таки не гараж в Бирюлево, а квартира в самом центре европейской цивилизации, откуда можно легко доехать по прекрасным дорогам до Кельна, Бонна, Дюссельдорфа, Штутгарта либо совершить дневной вояж в соседние Австрию, Швейцарию, Францию, Бельгию или Голландию. Так что для жизни вполне подходит. А при цене 20–30 тыс. евро можно и о прибыли не сильно волноваться. Да и зачем играть в международного инвестора при подобном бюджете? Некоторые россияне такую сумму просто тратят за один-два года на отдых по заграничным отелям.
Правда, покупая нечто совсем дешевое, не надо терять голову, следует помнить о возможных подводных камнях. «Доступная немецкая недвижимость, как правило, имеет высокую степень износа и нуждается в дорогостоящем ремонте, — предупреждает потенциального покупателя С. Зингель. — К тому же среди доступных предложений вы не встретите объекты на первичном рынке жилья. Они стоят не дешевле, чем в других европейских странах. Действительно, присмотритесь к имеющимся доступным предложениям. Обнаружить среди них квартиру в доме, построенном позднее 1980-х гг., вам вряд ли удастся. Подавляющая часть реализуемых объектов была построена в первой половине минувшего столетия, а то и вовсе во времена кайзеровской Германии. Так вот, приобретя, как казалось, недорогую квартиру, владелец затем должен будет не только оплатить ремонт в ней, но и выделить десятки тысяч евро на реконструкцию самого дома, в котором она находится. Отказаться в данном случае не удастся, ведь система управления жилым фондом в Германии отличается от российской». Поэтому потерять заветное жилье, не выполнив правила немецкого аналога нашего ТСЖ, вполне возможно.
Новые русские… пенсионеры
Так кто же покупает подобные квартиры? И зачем? Недорогое жилье в германской провинции стало магнитом для новых российских пенсионеров, уверяют в «МИЦ-Недвижимость». «По моим наблюдениям, сейчас постоянная группа покупателей жилья в Германии — это наши пенсионеры, у которых есть примерно 1 млн евро, — говорит А. Федунов. — Приобретая дом в Германии, остальное кладут в банк, плюс пенсия из России идет. На круг получается очень даже хорошо. А затем минимизируют расходы на проживание — уезжают на несколько месяцев в страны Южной Европы, где жизнь еще дешевле, чем в Германии, — в Грецию, Португалию». Но миллион, конечно, завалялся не у каждого, а среди покупателей недвижимости в немецкой провинции много и тех, кто просто хочет иметь пристанище в Старой Европе, но не хватает денег на более дорогие варианты. «Большинство российских инвесторов куда беднее, чем их зарубежные коллеги, — констатирует С. Зингель. — К тому же нашими согражданами во многом движет не прагматичное желание приумножить капитал, а мечта просто стать частью далекой и благополучной Европы. Для таких небогатых фантазеров недорогая провинциальная Германия — как раз то, что надо». Неважно, что вы там будете делать. Главное, чтобы денег хватило.
МНЕНИЕ
Станислав Зингель, президент международного агентства недвижимости Gordon Rock:
«В провинциальных городах Германии более 60% населения живут в арендуемом жилье. Однако недвижимость на этих рынках сдают в аренду по такой же доступной цене, как и продают. К тому же провинциальные рынки аренды не имеют того динамизма, который оправдывал бы использование услуг дорогостоящих профессионалов. Поэтому привлечение управляющих компаний для сдачи недорогих квартир на «сонных» рынках жилья не имеет смысла. Куда разумнее приобрести квартиру, уже сдаваемую в аренду: вы сразу получите гарантированный доход, оставляя в своем жилье проживающего там квартиранта».
Недвижимость & Цены
Комментариев нет:
Отправить комментарий