31 авг. 2014 г.

Аналитики предвещают холодную осень

Осень — традиционная пора разогрева на рынке недвижимости. Поэтому конец августа — самое подходящее время для профессионалов, чтобы проанализировать текущие тренды, а заодно напомнить населению, что существует такой непотопляемый инвестиционный актив, как недвижимость. Вполне естественно, что именно в это время по традиции прошла аналитическая конференция Московской ассоциации риэлторов (МАР), на которой ведущие эксперты рынка делятся своими оценками текущей ситуации и прогнозами на будущее. Впрочем, на этот раз общий тон выступлений не отличался оптимизмом: бабьего лета на рынке недвижимости, похоже, не намечается.

Благая весть от «патриарха»

В день проведения конференции (а она состоялась 29 августа 2014 г.), как назло, пришло сообщение информ­агентств об аресте президента МАР Сергея Жидаева, которого следствие обвинило в хищении у дольщиков около полумиллиарда рублей. Сам Жидаев уверяет, что стал жертвой рейдерского захвата. Новость эта, разумеется, не стала предметом обсуждения на конференции, а причины пессимизма аналитиков были совсем иными — макроэкономическими. Больше всех ошеломил слушателей мрачностью своих оценок Геннадий Стерник, профессор РЭУ им. Плеханова. Надо сказать, что Г. Стерник, «патриарх» аналитического цеха, всегда выделялся на «недвижимом» олимпе радикальностью своих прогнозов. Самое яркое из его предсказаний было озвучено осенью 2006 г. (за два года до падения цен), когда он заверил общественность, что Россия вошла в длительный период роста, в результате чего недвижимость будет стабильно дорожать на 20–25 % в год. При таком сценарии квадратный метр в Москве сегодня стоил бы более 12 тыс. долл. На этот раз Г. Стерник тоже постарался заглянуть в будущее. Он полагает, что наивысшего подъема цены на жилье достигнут в 2015 г., а затем резко снизятся. Нижняя точка будет достигнута в 2017–2018 гг., к этому времени жилье подешевеет на 50–55 % в долларах, или на 20–30 % в рублях.

«Никто не ожидал такого прогноза», — честно призналась вице-президент МАР Анна Лупашко. Из последующих комментариев стало ясно, что участников конференции удивили две вещи: обещанная глубина снижения цен (в два раза за три года!) и предположение, что ценовым пиком станет следующий год. Остальные аналитики как раз не ждут от следующего года ничего хорошего, но зато и не ожидают столь апокалиптического обвала в последующие несколько лет. Какова же аргументация ветерана аналитики? Господин Стерник считает, что таких темпов увеличения цен, как в былые годы, уже не будет. Причина в том, что Россия (под чутким руководством ее политической элиты) избрала новую модель роста: от стимулирования спроса, в том числе на жилье, власть перешла к стимулированию предложения. Спрос меньше, объем предложения выше, следовательно, рост цен ограничен, — все понятно. Сейчас ставка делается на увеличение производительности труда, создание эффективного финансового рынка. Впрочем, для рынка недвижимости в долгосрочной перспективе данный сценарий благоприятен, поскольку закончилась неопределенность, ценовая турбулентность. Цены просто вернутся к адекватному уровню, и с 2019 г. начнется поступательное и спокойное восстановление рынка.

Конечно, сейчас всех волнует, каким окажется урон, нанесенный нашей экономике санкциями, связанными с ситуацией в Украине. «Политика изоляции России не принесла Западу ожидаемого эффекта, — убежден Г. Стерник. — Страна лишь сплотилась вокруг руководства». Каковы же причины грядущего падения цен, по теории Стерника? «Рынок недвижимости в значительной степени питается теневыми доходами», — сообщил он. А эти доходы сейчас снижаются, что связано как с антикоррупционной компанией властей и деофшоризацией экономики, так и с увеличением налоговой нагрузки на бизнес. «С точки зрения рынка недвижимости это минус», — посетовал профессор. Спрос снижается, особенно инвестиционный. Сбережения могут упасть процентов на 30. В итоге к 2018 г. неизбежно падение спроса на жилье, что вынудит застройщиков проводить более консервативную инвестиционную политику. К этому же их толкает и снижение доступности финансирования. Так что в течение ближайших двух-трех лет можно ожидать снижения объемов строительства. Но уже в следующей пятилетке рынок выйдет из мрака в обновленном состоянии.

Уравнение со всеми неизвестными

Выступление другого авторитетного аналитика, вице-президента Российской гильдии риэлторов Константина Апрелева, началось с того, что он выразил уважение к Г. Стернику за смелость и долгосрочность его математического моделирования: он единственный, кому покорился десятилетний горизонт ценового предвидения. Затем он так же спокойно разнес его теорию, заявив, что любая модель в сфере недвижимости, претендующая на некий математический абсолют, бесполезна, поскольку она опирается на неочевидные и непредсказуемые константы. Нельзя строить догадки, опираясь на факторы, которые еще в полной мере не воздействуют на рынок. Например, будущий эффект от санкций пока никто оценить не может. Также никто не знает, когда власть наконец введет давно обещанный налог на недвижимость и каким он окажется. Не согласен К. Апрелев и с тем, что сейчас цены находятся на подъеме: «В рублях рост продолжается, а в долларах его нет».

Далее К. Апрелев раскритиковал оценки некоторых своих коллег, которые весной этого года сообщали о якобы произошедшем двукратном росте продаж жилья в Москве. Оказывается, регистрационное ведомство в феврале 2014 г. зачемто изменило систему отчетности и стало выдавать данные по числу всех сделок, не выделяя отдельной строкой сделки купли-продажи (а их примерно половина от общего числа). Появившийся в отчете рост был всего лишь сменой методики. Так что никакого взлета на самом деле не было, а российские аналитики в этом году лишились такого важнейшего статистического показателя, как число сделок купли-продажи. На данные Росстата по рынку жилья тоже опираться трудно изза сомнительных методик расчетов и полугодового отставания от ситуации на рынке. Статистики по реальным ценам продажи в России вообще нет и быть не может, поскольку никто не хочет показывать реальную цену и платить НДФЛ при продаже жилья.

Не согласен К. Апрелев и с тем, что на рынке исчезла неопределенность: «Сейчас ситуация еще более непредсказуемая, чем в 2008 г. Мы пока не в состоянии охватить весь объем проблем, которые могут возникнуть». Он предлагает не заниматься гаданием на кофейной гуще, а проанализировать то, что уже произошло. Курс рубля снизился, люди сначала попытались конвертировать рублевые накопления в валюту, а те, кто не успел (и у кого достаточно денег), — в недвижимость. Активное снятие средств с рублевых депозитов в начале года — это факт. Однако перетекание части этих денег на рынок недвижимости — это краткосрочное явление, считает К. Апрелев. В III квартале этой тенденции уже нет. То, что часть денег еще до начала лета была переведена в недвижимые активы, означает, что «нечем будет подогреть рынок осенью». Что же будет с ценами на жилье? Из семи факторов, которые, по мнению К. Апрелева, сейчас влияют на рынок, лишь два являются позитивными с точки зрения ценовой динамики. Причем главный положительный фактор носит, к сожалению, непреходящий характер: населению просто некуда вкладывать свободные средства, кроме банальных депозитов. Финансовый рынок остается крайне неразвитым. А депозиты хороши для маленьких сумм. Для более крупных и долгосрочных инвестиций лучше подходит недвижимость.

В хороводе факторов и аналогий

Отсутствие финансовых альтернатив — едва ли не единственная радость для рынка недвижимости, все остальное — сплошной негатив. Непродуманные налоговые новации власти привели к ухудшению положения малого бизнеса (многие предприятия просто закрылись), а это ограничивает спрос на жилье. Идет рост бюджетных расходов и сокращение доходов. Участие государства в субсидировании приобретения жилья сокращается (за исключением военной ипотеки и материнского капитала). Растут ставки по кредитам и депозитам. Дорогие кредиты — это и удар по ипотеке, а увеличение привлекательности депозитов оттягивает средства с рынка недвижимости. Перечислив эти факторы, К. Апрелев попытался предположить дальнейшее развитие ценовой ситуации на основе сопоставления с катаклизмами 1998 и 2008 гг. Так, после кризиса 2008го среднее снижение цен на жилье в столице составило 35 %, причем экономкласс упал на 40 %, а бизнес-класс — на 25 %. В 1998м картина была схожая, но тогда цены быстро восстановились и продолжили рост, а вот в последние пять лет этого не последовало: от нижней точки цена квадратного метра оторвалась примерно на 37 %, то есть сейчас можно говорить лишь о восстановлении, но не о росте рынка.

Может ли повториться нечто подобное? Хотя большинство факторов толкают рынок вниз, К. Апрелев не склонен драматизировать текущую ситуацию: «Я не считаю, что до конца этого года будет серьезное падение. Кризисные явления в банковской сфере не проявятся столь быстро. А экономика и бизнес готовы к новому испытанию лучше, чем раньше. Поскольку нет альтернативы вложению денег в недвижимость, цены существенно не изменятся».

Сроки экспозиции побили все рекорды

А вот что настораживает, так это резкое увеличение срока экспозиции. «Сейчас он достиг 250 дней. Такого не было никогда, — говорит К. Апрелев. — Покупок стало крайне мало». Это свидетельствует о значительном превышении предложения над спросом. Для сравнения: даже в кризис 2008–2009 гг. квартиры продавались за 80–90 дней. Ситуация с ипотекой тоже вселяет беспокойство. И дело не только в росте ставок. В III квартале выросло число неплатежей по ипотеке. Сейчас очень сложно спрогнозировать, как проявят себя в 2015 г. все эти разнонаправленные факторы».

На вопрос из зала, почему в некоторых регионах покупатели сейчас подчистую смели все квартиры в новостройках, К. Апрелев ответил, что бегство от рубля понятно, но покупка объектов на ранней стадии чревата новой волной обманутых вкладчиков (или дольщиков): многие объекты, находящиеся на раннем этапе реализации, могут быть заморожены. Разница лишь в том, что сегодня пострадают более состоятельные граждане, чем в первую волну, поэтому им будет легче пережить неприятный сюрприз, если государство на этот раз не станет достраивать брошенные застройщиками объекты. Этот мрачный комментарий можно было бы пропустить мимо ушей, если бы не одно но: именно К. Апрелев был единственным профессионалом рынка, который неоднократно публично предупреждал о рисках вложения в «воздух над котлованом» задолго до того, как в России произошел массовый обман покупателей новостроек. Разумеется, троянцы тогда не поверили Кассандре: коллеги говорили, что К. Апрелев просто пугает рынок, потому что сам он практически не работает с первичкой. Но рынок вскоре посыпался, а обманутые дольщики не исчезли до сих пор.

Призрак кризиса

Руководитель аналитического центра IRN.ru Олег Репченко согласен, что никто сегодня не может однозначно сказать, что день грядущий нам готовит. Но в то же время, замечает он, нельзя не увидеть аналогий с 2008–2009 гг. Главная — кризис ликвидности. Правда, тогда была иная причина — мировой кризис, спровоцированный крахом системы секьюритизации субстандартной ипотеки в США. Сейчас причина — в стремлении западных стран ограничить возможности России привлекать финансирование за рубежом. Но результат тот же: инвестиционных денег стало меньше. Наивно уповать, что привлечь ресурсы нам помогут другие страны, не участвующие в санкционном бойкоте. То есть помочьто они, конечно, помогут, свято место пусто не бывает, но вот цена вопроса будет более высокой, чем до Крыма, поскольку при определении ставок финансисты ориентируются на такой показатель, как «страновой риск». Внутри страны мы уже видим серьезный рост ключевой ставки Центробанка: она с начала года поднялась на 2,5 %. Поскольку растет стоимость денег, неизбежно будет дорожать и ипотека. Проблемы, начавшиеся в самых разных сферах бизнеса, также ведут к сокращению финансовых ресурсов в экономике.

Что из всего этого следует? Скорее всего, считает О. Репченко, ценовая динамика на рынке жилья будет аналогична той, что мы видели в 2008–2009 гг., то есть можно ожидать снижения на 30–35 % в валюте и на 7–15 % в рублях. Наиболее вероятным он считает снижение рублевых цен на 10–12 %. Долларовую коррекцию предсказать сложнее, поскольку она зависит от того, насколько российская власть решит отпустить рубль.

Сегодня легко впасть в панические настроения, говоря, что раз все плохо, значит, жилье будет дорожать. Олег Репченко с таким упрощенным подходом не согласен. Растущая инфляция необязательно означает рост цен на рынке недвижимости. Скорее всего, в ближайшее время инфляция будет раскручиваться за счет расходов на товары первой необходимости и продукты питания. Необходимость тратить больше денег на хлеб насущный обрежет платежеспособный спрос на недвижимость, что не позволит ей дорожать.

Рынок спасет Крым?

Генеральный директор Аналитического агентства RWAY Александр Крапин сконцентрировал свое внимание на рынке строительства. По его мнению, особенность нынешней ситуации в том, что сильным игрокам не будет позволено диктовать свои условия, поскольку санкционный удар был направлен в первую очередь как раз по ним. Этот фактор поспособствует снижению монополизма и росту конкуренции. В 2013 г. в России произошло увеличение ввода жилья на 7,3 %. Вполне возможно, что к 2020 г. властям удастся добиться поставленной цели: строить ежегодно 1 кв. м на душу населения. 2014–2015 гг., по мнению А. Крапина, станут моментом истины для девелоперов, так как будет усиливаться конкурентная борьба за клиента. В ближайшее время он прогнозирует медленный рост цен продажи новостроек (примерно на 0,5 % в месяц) и увеличение первички в общем объеме сделок. Господин Крапин оказался единственным из выступивших на конференции, кто ожидает снижения ставок по ипотеке, хотя и незначительного. В заключение он попытался дать и более долгосрочный прогноз, хотя, разумеется, не смог тягаться в его долгосрочности с Г. Стерником. Александр Крапин считает, что в течение трех — пяти лет цены на жилье будут медленно снижаться, и связывает это с ростом объемов строительства. Наиболее перспективным регионом для развития рынка недвижимости в этот период А. Крапин считает Крым.

* * *


Сколько спикеров, столько мнений. Причем с аналитиками ситуация еще сложнее, поскольку количество прогнозов обычно в два-три раза превышает число самих аналитиков. Но, несмотря на все разнообразие предложенных на конференции сценариев, нетрудно найти общий знаменатель: рынок недвижимости стоит на пороге очередного испытания.

Недвижимость & Цены

Комментариев нет:

Отправить комментарий