29 янв. 2014 г.

Обмен умер, да здравствует обмен?

«Натуральный обмен» сменился на нашем рынке недвижимости товарно-денежными отношениями. Из объявлений в печатных изданиях куда-то исчезли некогда популярные разделы «съезд», «разъезд» и т.п. Почему же сегодня стало так трудно подобрать вариант для обмена одной квартиры на другую? Есть ли какие-то подводные камни у подобных операций? На эти вопросы ответили эксперты нескольких ведущих московских агентств недвижимости.


Чем обмен отличается от мены

Прежде всего имеет смысл разобраться с терминами. Алексей Шленов, исполнительный директор «МИЭЛЬ — Сеть офисов недвижимости», поясняет: «Необходимо разграничить два понятия: обмен — операция, при которой участвуют две неприватизированные квартиры, мена — когда приватизированный объект меняется на приватизированный. Договор при заключении такой сделки так и называется — договор мены.

В Гражданском кодексе (ГК) есть целая глава, посвященная мене (см. «К сведению»). О жилье там, конечно, ничего не говорится, но положения ГК применимы к любому товару, включая недвижимость.

Как подчеркивает А. Шленов, договор мены по юридическим последствиям равноценен двум договорам купли-продажи, где каждая из сторон обязуется передать в собственность другой какой-то товар. При этом мена оформляется единым договором.

Получил доплату? Поделись

Конечно, вполне возможен вариант, когда квартиры неравноценны, и этот факт признается обеими сторонами. В этом случае используется доплата в пользу того собственника, который расстается с более дорогим жильем. Фактически один из участников сделки как бы покупает более качественные характеристики недвижимости. При таком сценарии доход в виде доплаты облагается налогом на доходы физических лиц по ставке 13%, отмечает Константин Шибецкий, директор ипотечного отделения ГК «МИЦ».

Если мена равноценная и доходов никто из сторон сделки не получил, то и налогов они не платят, говорит А. Шленов. В случае с доплатой применяются правила обычных сделок с недвижимостью. Договор мены подлежит государственной регистрации, пакет документов для каждой из квартир идентичен тому, который готовят для купли-продажи.

ГК указывает, что разница в стоимости меняемых товаров определяется по взаимной договоренности. То есть неравноценные квартиры можно показать в договоре как равноценные, и это нельзя считать притворной сделкой (точно так же любой собственник вправе продать свою квартиру хоть за один рубль). А вот есть ли смысл скрывать факт доплаты и занижать стоимость более дорогой квартиры? Об этом стоит подумать, как и о самой процедуре передачи неучтенных в договоре денег. Есть о чем посоветоваться с юристом.


МНЕНИЕ

Константин Шибецкий, директор ипотечного отделения ГК «МИЦ»: «Когда подобраны объекты недвижимости, заключается договор мены и регистрируется переход прав собственности. Разница в стоимости объектов фиксируется в договоре. Передача денег происходит с помощью банковской ячейки. В этом случае условие допуска к ячейке — регистрация права собственности по договору мены. Теоретически обмен может быть любым. Например, квартиру можно поменять на машину или картину. Но нельзя поменять квартиру на деньги, поскольку в этом случае речь уже будет идти не об обмене, а о продаже».

На обочине рынка

Доля вторичного рынка, которая приходится на сделки, оформленные как мена, ничтожно мала, уверяют риэлторы. Вот в советские времена объявлений по обмену было хоть отбавляй, поскольку почти все жилье тогда было государственным. «До 1991 г. частной собственности на квартиры не было (за исключением ЖСК), — говорит Петр Пономаренко, руководитель офиса «Марьино» компании «ИНКОМ-Недвижимость». — Полноценно распоряжаться недвижимостью люди не могли. Сейчас такая возможность есть: жилье можно продавать, дарить, передавать в наследство и т.д. Обмен устарел. Гораздо проще оформить квартиру в собственность (благо бесплатная приватизация в очередной раз продлена), продать ее и купить новую».

На самом деле большинство людей, совершающих сделки с жильем (социальным или частным), хотят, по сути дела, обменять свою квартиру на другую. Но все упирается в сложность подбора нужного варианта. Проблему лучше всего решить, добавив в схему такой универсальный товар, как деньги. Беда в том, что как раз их зачастую и нет. Тогда на сцену выходит специфический постсоветский продукт — цепочки альтернативных сделок купли-продажи, которые регистрируются единым пакетом. При этом есть возможность собрать в одну схему самые разные запросы клиентов.


МНЕНИЕ

Петр Пономаренко, руководитель офиса «Марьино» компании «ИНКОМ-Недвижимость»: «В целом сегодня 70–80% операций на рынке недвижимости совершается людьми, у которых денег нет. Они продают одно и покупают другое. Если же квартира не приватизирована, то в ход идет обмен. Однако разумнее решать жилищный вопрос через куплю-продажу. Обмен устарел. К примеру, два человека имеют две квартиры, которые хотят поменять. Им нужно долго и мучительно искать друг друга, чтобы первому понравилась квартира второго, а второму — первого. А при купле-продаже этого не нужно: можно выбрать на рынке любое жилье».


Та же цепочка, только в профиль

Альтернативные сделки купли-продажи — неотъемлемая часть сегодняшнего рынка. Между тем на Западе таких схем, включающих в себя множество собственников, практически не бывает, поскольку там каждый хочет знать, за сколько он продал или купил недвижимость. Кроме того, там гораздо чаще привлекают ипотеку.

Если разобраться, советский обмен и современная российская «альтернатива» по сути похожи: те же длинные цепочки, что и сегодня. Здесь и нужно искать ответ на вопрос: почему наши граждане соглашаются включаться в непрозрачные многоходовые операции, вместо того чтобы просто продать свою квартиру, а потом купить другую? Они просто издавна привыкли к идее сложных обменов.

Популярности альтернативных сделок способствуют и отсутствие цивилизованной аренды (которая нужна между продажей старого и покупкой нового жилья), и дороговизна ипотеки, и даже нехватка доступных складов для частных лиц, где можно было бы временно хранить мебель и домашние пожитки. Да и как-то некомфортно в наших условиях продавать единственное жилье, не купив одновременно замену, тем более что не так давно случались рыночные катаклизмы, когда квадратный метр всего за один год дорожал в два раза. Кто ж его знает, что там, за поворотом…

Кризис — друг обмена

В ГК «МИЦ» рассказали, что риэлторы по запросам клиентов иногда оказывают помощь в проведении сделок через договоры мены (комиссия при этом сопоставима с размером вознаграждения, получаемого при купле-продаже).

Но в целом, как свидетельствуют эксперты, договоры мены заключаются в настоящее время очень редко. Число таких сделок зависит от состояния рынка недвижимости и, как ни странно, даже от макроэкономической конъюнктуры. Несколько лет назад прямые обмены частных квартир на какое-то время вновь стали актуальны. «Эти сделки были особенно популярны в период кризиса, когда у людей была низкая покупательская способность, — вспоминает К. Шибецкий. — Когда же экономическая ситуация улучшилась, участники рынка опять переключились на сделки купли-продажи».


К СВЕДЕНИЮ

По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой. К договору мены применяются правила о купле-продаже. Если из договора мены не вытекает иное, товары, подлежащие обмену, предполагаются равноценными. В случае, когда в соответствии с договором мены обмениваемые товары признаются неравноценными, сторона, обязанная передать товар, цена которого ниже цены товара, предоставляемого в обмен, должна оплатить разницу в ценах. (ГК РФ, гл. 31, ст. 567–571).

«Недвижимость & Цены» № 04 от 29 января 2014

Комментариев нет:

Отправить комментарий