5 сент. 2012 г.

Капитальный ремонт может стать полем боя


Государственная дума в последние месяцы то и дело радует россиян резонансными законами. Но если такие тонкие материи, как ответственность за клевету или «иностранные агенты» в среде некоммерческих организаций, волнуют в основном журналистов и «рассерженных горожан», то готовящийся закон о капитальном ремонте коснется каждого.

Законопроект вызвал ожесточенную полемику. Поправки пока не опубликованы, но известно, что одним из итогов горячих дебатов стало появление возможности аккумулировать средства на ремонт в рамках отдельного дома, а не перечислять их в общий фонд. При такой схеме общие домовые собрания будут сами решать, сколько собирать и как тратить. Казалось бы, грустная история с фиктивными ТСЖ должна была чему-то научить. Однако сторонники децентрализованной схемы финансирования капремонта убеждены, что на эти демократические грабли в сфере жилищного самоуправления следует наступить еще раз. Свои аргументы они озвучили на пресс-конференции в «РИА Новости».

Куда уехал фонд? Он был еще вчера…

История российского фонда капремонта печальна. В СССР все аккуратно платили взносы за будущий капитальный ремонт. К несчастью, в 1990-е гг. этот фонд в одночасье был съеден гиперинфляцией. Когда началась приватизация, обязательства по капитальному ремонту остались за бывшим наймодателем, то есть за государством (это закреплено в знаменитой ст. 16 ФЗ № 1541–1). С 2007 г. власти попытались начать возвращать гражданам долги по капремонту. Для этого, в частности, был создан Фонд содействия реформированию ЖКХ, деятельность которого должна была закончиться в 2012 г. Однако скоро стало ясно, что его работа, что называется, как мертвому припарка: жилой фонд находится в таком упадке, что у государства просто нет денег на полномасштабное решение задачи. И хотя работу фонда ЖКХ недавно решили продлить до 2015 г., теперь он не будет финансировать капремонт, а сосредоточится на программах сноса аварийного жилья. Ремонтом регионы должны заниматься за свой счет. Но поскольку в местных бюджетах лишних денег тоже нет, был найден простой выход — залезть в карман граждан.

В начале июня 2012 г. в Государственной думе РФ прошло первое чтение законопроекта о капремонте (№ 59728–6), который фактически представляет собой поправки к Жилищному кодексу и ряду других законов. То, что собственникам жилья придется платить за капремонт, уже не является предметом дискуссии — это вопрос решенный. Как пояснил директор фонда «Институт экономики города» Сергей Сиваев, не стоит опасаться, что кто-то найдет в почтовом ящике счет на единовременную оплату за капремонт. Речь идет о ежемесячных накопительных взносах, размер которых установят регионы. Предполагается, что от взносов будут освобождены собственники новостроек (до пяти лет). А в старых домах, по которым у государства имеется долг за невыполненный вовремя ремонт, для собственников квартир могут быть определены пониженные ставки. Этот финансовый реверанс позволяет властям утверждать, что ст. 16 Закона о приватизации остается в силе, хотя, по сути, ее выполнять никто не собирается.

Закон в тумане

Помимо того что взносы за капремонт неизбежны, остальные детали пока остаются в тумане. Журналистам С. Сиваев пообещал: «После второго чтения вы законопроект не узнаете». Что именно изменится, сказать трудно, поскольку ни один из экспертов, выступивших на пресс-конференции, не является депутатом, а на сайте Госдумы пока нет информации о содержании готовящихся поправок. Все спикеры честно признались, что являются противниками законопроекта в том виде, в каком он был представлен на первом чтении. Впрочем, найти единомышленников в этом вопросе несложно: против законопроекта ополчились все — от левого фланга в лице эсеров и коммунистов до независимых экспертов (включая фонд «Институт экономики города») и Общественной палаты. Резко критикует законопроект даже глава профильного комитета Госдумы Галина Хованская. Она, кстати, тоже должна была прийти на пресс-конференцию, но дела не позволили.

Столь массированная оппозиция подготовленному тексту закона о капремонте заставила единороссов пойти на уступки. Прежде всего они согласились в качестве возможного варианта допустить децентрализованную систему сбора взносов на капремонт. Эту идею продвигал все тот же фонд «Институт экономики города». Как объяснил С. Сиваев, изначально вариант был только один: граждане платят установленные местными властями взносы (примерно 3–6 руб./кв. м/мес.), и эти деньги централизованно сливаются в единую копилку, из которой их расходуют по усмотрению чиновников. Альтернативный вариант предусматривает возможность провести собрание жильцов и на основании их решения перечислять деньги на собственный счет, закрепленный за конкретным многоквартирным домом. Собственники смогут при этом определить и размер взноса. Их задачей станет накопление определенной суммы от стоимости капитального ремонта, например 15%. Остальные средства должны поступить из бюджета. Также рассматривается возможность привлечения жителями банковского кредитования под гарантии местных властей или субсидирования процентов за счет бюджета.

На всех не хватит

Независимо от того, кто и как будет собирать деньги, на всех финансирования не хватит, уверены эксперты. Федеральный центр снимает с себя бремя расходов, у регионов свободных ресурсов нет, а с граждан деньги будут собирать такими темпами, что для накопления нужных фондов в масштабах страны уйдет несколько десятилетий. Но и за такой долгий срок накопить необходимые фонды едва ли возможно — инфляцию никто не отменял. «Деньги, которые будут собраны, через 20 лет обесценятся», — говорит член Общественной палаты Алексей Арбузов. По сути, создается финансовая пирамида (это слово прямым текстом прозвучало на пресс-конференции). Профинансированы будут только стартовые проекты, то есть денег хватит лишь на верхушку айсберга. При этом главным действующим лицом оказывается чиновник, который будет устанавливать, кому дать денег в первую очередь. «Никто не оспаривает необходимость закона, — говорит Виктор Колесник, директор Института экономики энергетики и ЖКХ Высшей школы экономики. — Но нужно дать собственникам возможность выбора. А пока предложено вносить платежи не на ремонт дома, а в некий общий котел. При этом совершенно неясно, на основании чего чиновники будут определять очередность ремонта. Кроме того, важно решить вопросы материальной ответственности».

Принятие закона о капремонте создаст стимул для деприватизации жилья в многоквартирных домах, предполагает С. Сиваев. В России по сравнению со странами Запада слишком много частного жилья, считает он. Причем в 1990-е гг. люди, приватизировавшие квартиры, не задумывались, что они не только получают право совершать сделки с недвижимостью, но и должны нести бремя расходов по содержанию общедомового имущества, а не только своей квартиры. Что касается социальных квартир, то взносы на капремонт лягут на наймодателя, то есть на муниципалитеты. Однако С. Сиваев не исключил вероятность того, что местные власти легко найдут способ переложить эти расходы на граждан, просто увеличив им плату за наем, которая пока остается символической. Один из парадоксов российского жилищного права заключается в том, что форма пользования квадратными метрами (на правах собственности или социального найма) в реальной жизни никак не связана с уровнем доходов семьи. Чтобы посадка не оказалась слишком жесткой для малообеспеченных собственников квартир, расходы на капремонт, как и другие платежи за ЖКО, будут субсидировать из бюджета. Этот вопрос уже решен и не подлежит пересмотру.

Отмененная графа возвращается

Почему же после распада СССР вдруг перестали собирать с граждан деньги на капремонт? Этот «подарок» объяснялся стремлением побыстрее загнать всех в собственники, поскольку, кроме жилья, дать народу на старте рыночных реформ было нечего (ваучеры не в счет). Пресловутая ст. 16 Закона о приватизации должна была являться дополнительным аргументом в пользу приватизации жилья. В итоге за 20 лет рынка накопилось такое недофинансирование жилищной сферы, что в преддверии второй волны кризиса найти деньги в бюджете невозможно. В противном случае будет не на что перевооружать армию и повышать зарплаты и пенсии. Федеральный центр до сих пор только готовил почву для судьбоносного решения о возобновлении взимания взносов, а вот некоторые регионы явочным порядком уже несколько лет назад начали вводить плату за капитальный ремонт. Среди них выделились Московская область и Татарстан.

Кстати, одна из журналисток поинтересовалась, почему у нее в платежках уже давно присутствует графа «На капитальный ремонт». «А вы случайно не в Московской области живете?» — поинтересовался С. Сиваев. Получив утвердительный ответ, он пояснил, что в Московской области такие платежи взимаются незаконно. В Татарстане тоже решили было ввести подобную графу постановлением регионального правительства, но быстро спохватились, когда поняли, что нарушают закон. Тогда в республике постарались узаконить эти платежи через собрания собственников. Однако, если закон примут (а в этом сомнений нет), то с 2013 г. платежи на капитальный ремонт станут не только законны, но и обязательны для всех собственников жилья в многоквартирных домах. Граждане едва ли будут сильно переживать из-за лишних 300–400 руб. в платежке. Но удастся ли кардинально изменить состояние жилищного фонда — это большой вопрос, считают эксперты.

Распределяй и властвуй

Что касается децентрализации платежей за капитальный ремонт, то даже у авторов этой модели нет уверенности, что при накоплении и расходовании фондов на уровне отдельно взятого дома получится избежать воровства и конфликтов. Наглядной иллюстрацией служит история с фиктивными ТСЖ, которые власти тоже продвигали в массы под демократическими лозунгами. «Это очень непростой вопрос, — признает С. Сиваев. — Мы можем только дать людям возможность контролировать расходование средств. Как они ею воспользуются, зависит от них самих. Кстати, законодательство о ТСЖ тоже надо менять. Но проблема не только в законах. Мы все должны понять, что состояние дома — это наше дело. Нужно воспитать в себе чувство хозяина. Что касается коррупции, то она возможна. Но, на мой взгляд, в масштабах дома такие риски намного ниже, чем в масштабах региона или муниципалитета. Чиновники считают так: «Дайте нам деньги, и мы все решим». Но при этом сценарии денег хватит только тем, кто их будет распределять. Поэтому я советую собственникам брать решение вопроса о капитальном ремонте в свои руки».

Сегодня уже ясно, что отсутствие консолидированной позиции приведет к тому, что закон о капитальном ремонте будет носить рамочный характер, то есть бремя окончательных решений переложат на регионы и собственников. Второе чтение законопроекта ожидается в нижней палате в осеннюю сессию. Премьер-министр в конце июля недвусмысленно потребовал ускорить затянувшееся обсуждение. «Нужно принимать закон о капремонте», — заявил Дмитрий Медведев. Иначе, по его словам, «сколько бы мы ни построили, все будет перекрываться объемами выбытия жилого фонда, который изнашивается и приходит в негодность». Так что гражданам пора морально подготовиться к новому витку жилищного самоуправления или спокойно отдать инициативу чиновникам. В обоих вариантах, очевидно, есть как плюсы, так и минусы.

Предупрежден — значит, вооружен

В любом случае собственникам лучше не плыть по течению, а сделать осмысленный выбор модели сбора средств на капремонт, иначе его сделают за них. Чиновники уже предвкушают новые полномочия по составлению списков, а наиболее расчетливые квартировладельцы до Нового года тоже наверняка успеют изучить готовящиеся поправки. Ведь призыв «Брать в свои руки управление финансовыми потоками» обычно первыми слышат не рядовые жители, а сметливые «активисты», которых, увы, волнует только одно — возможность поживиться на очередной законодательной инновации.

«Недвижимость & Цены»

Комментариев нет:

Отправить комментарий