13 июл. 2012 г.

Плач по обманутой бабушке. Начинается дележ придомовых территорий



В обозримом будущем все москвичи должны будут на собраниях или публичных слушаниях решать, как им оформлять в долевую собственность территорию своего многоквартирного дома — всю или только по пятну застройки. Платить за дворы придется всем, вопрос в том, за что и сколько. Тем, кто не хочет ничего выбирать, обещают перекрыть бюджетное финансирование. В начале июня в Мосгордуме прошел организованный фракцией КПРФ круглый стол на тему: «Сколько земли полагается москвичам в составе придомовых территорий?»

Вопреки ожиданиям коммунисты не только не стали призывать национализировать всю землю, но и предложили в обсуждении вообще уйти от политики. Сквозной темой круглого стола стал общечеловеческий вопрос «про обманутую бабушку». Все выступавшие сошлись во мнении, что приватизация жилья стала первым обманом бабушки. Этот тезис был изначально выдвинут Олегом Бочаровым, председателем комиссии Мосгордумы по государственной собственности и землепользованию, членом фракции «Единая Россия». Он заявил, что в результате приватизации жилья среднестатистическая бабушка, а также дедушка и все остальные москвичи получили не собственность, а фикцию, то есть «воздух между панелями», которые им не принадлежат. Дальше мнения разделились: правительство города в лице Департамента земельных ресурсов и фракция «Единой России» в Мосгордуме уверяют, что настала пора исправить допущенную несправедливость и сделать москвичей настоящими собственниками, то есть передать им земельные участки под многоквартирными домами. Между тем коммунисты и представители различных общественных организаций утверждают, что готовится второй колоссальный обман жителей, в результате которого на них повесят налоги за землю и расходы по ее благоустройству и содержанию.

Чтобы понять, о чем речь, не помешает небольшой экскурс в историю. Отправной точкой дискуссии о придомовых территориях стал Жилищный кодекс РФ, принятый в конце 2004 г., точнее, ст. 16 закона о введении этого ЖК в действие (ФЗ № 189), согласно которой земельный участок многоквартирного дома бесплатно переходит в общую долевую собственность всех собственников помещений, даже в том случае, если дом был построен до введения нового кодекса. С 2005 г. мы все незаметно для себя стали собственниками земли в силу закона. Однако вопрос о границах участка пока не решен. Прежний мэр Москвы Юрий Лужков заявил, что в столице в собственность будет передаваться только земля, расположенная под домом, плюс отмостка вокруг него (это и есть так называемое пятно застройки). Свою позицию он объяснял просто и логично: все, что вне пятна застройки, — общегородская территория, которой должны пользоваться все. А если начать делить придомовые территории, то их просто обнесут заборами, как дачные участки. К тому же при межевании неизбежны конфликты, споры из-за парковок и детских площадок и т.д. Но со сменой мэра политический ветер подул в другую сторону. 

Решение принято. Теперь можно возражать

Вопрос о том, передавать ли жителям в собственность землю, сегодня не стоит — он решен положительно в силу закона. Спор идет именно о размере участка. Теперь можно выбирать между пятном или всем двором. Вроде бы свобода выбора — это хорошо. Однако непонятно, какова процедура, как осуществлять контроль, решать конфликтные ситуации, дабы не повторить историю с фиктивными ТСЖ, каково будет налогообложение сформированных участков, можно ли получать прибыль от расположенных на них коммерческих объектов, как определить границы участка, какова процедура арбитражности и есть ли она вообще?

Все эти «мелкие» вопросы не обсуждались на круглом столе. Вместо этого ведущий то и дело возвращал участников на бренную землю, то есть к теме о размере участка. Из этого непосвященный слушатель мог бы заключить, что окончательное решение о модели передачи земли в собственность еще не принято, и поэтому идет такая жаркая дискуссия. На самом деле решение принято, и спорить, собственно, не о чем. Круглый стол просто дал возможность всем желающим выплеснуть эмоции.

Каково же решение по вопросу придомовых территорий? В изложении депутата О. Бочарова модель состоит из четырех пунктов. Первое — земля передается бесплатно. Второе — Мосгордума должна определиться с налогами, чтобы не задавить инициативу тех, кто пожелает взять участок побольше. Третье — необходимо определять сервитуты, чтобы дворы не огораживались заборами и оставались открытыми для всех. Четвертое (самое интригующее) — там, где нет конфликтов, дать людям выбрать площадь территории, если же конфликт есть — нужно разбираться. Правда, что считать конфликтом, кто и как будет разбираться, пока не определили. Смысл задумки брать в собственность весь двор заключается в том, что им можно будет распоряжаться, то есть платить за благоустройство и уборку, а также вносить налоги. Теоретически можно что-то и заработать. Но если дополнительные расходы очевидны, то с доходами пока никакой ясности нет. Кто будет субъектом права, каковы ставки — тоже неизвестно. 

Железный забор крепче бумажного сервитута

Интересно, что по поводу сервитутов сомневается даже сам О. Бочаров. Он рассказал, как в Чертаново при его депутатской поддержке жители оформили в собственность придомовую территорию и тут же обнесли ее забором — уже без всякой поддержки, обычным явочным порядком. Больше туда «посторонние» пройти не могут. Когда депутат говорит руководителю ТСЖ, что надо бы как-нибудь убрать забор, тот отвечает, что теперь это их собственность и ничего они сносить не будут. Да и кому на Руси есть дело до сервитутов и прочих слов, значение которых знают только депутаты? В самом деле, в отношении придомовых территорий существует три ключевые позиции: забор (безопасность), парковка (комфорт), коммерческие объекты на участке (возможная прибыль). Наличие этих трех аспектов гарантирует, что состоятельные активисты будут продвигать решение о приватизации всей придомовой территории, а потом обустраивать ее по своим принципам, то есть, как принято говорить, дорого и сердито. В Мосгордуме видят свою задачу в том, чтобы через СМИ доносить до жителей информацию о том, что право собственности на большой участок — это в том числе и расходы на благоустройство, уборку и налоги.

Впрочем, многие участники круглого стола усомнились в том, что такое просветительство поможет, поскольку нелегко будет сдержать коммерческую инициативу той части жителей, которые захотят объединиться с единомышленниками и в очередной раз встать у руля. Ведь при формировании ТСЖ звучали те же красивые лозунги: инициатива жителей, возможность выбора и т.д. А кончилась та история подделкой подписей, воровством общих денег и закрытием фиктивных ТСЖ.

Остро стоит и вопрос о границах участков. Сегодня жители прилегающих к территории домов пользуются общей инфраструктурой и не задумываются, чья она. Но однажды может оказаться следующее: одному дому принадлежит детская площадка, другому — большая парковка, а третьему — помойка и коммунальная будка.

Когда строили спальные районы, придомовая территория изначально определялась по нормативам в расчете на несколько жилых объектов. Теперь почему-то появилась необходимость все это разделить. Одни могут взять земли только по пятну застройки — тогда благоустройство останется на муниципальном уровне. Другие пожелают, чтобы на территории были чудеса ландшафтного дизайна, которые, разумеется, должны радовать только их. Вариантов для самодеятельности хоть отбавляй.

Елена Павлова, депутат от КПРФ из района Южное Тушино, рассказала, что их квартал состоит из четырех домов, и территория устроена так, что три четверти участка — это общие детская и спортивная площадки. «Кому это теперь достанется? — недоумевает она. — Делить квартал — это все равно что живого человека разрезать. Я считаю, что цель кампании по межеванию  политическая. Нас хотят перессорить, чтобы отвлечь от других вопросов. Нигде за границей такого нет. Мы стоим на пороге правового хаоса». Выступление депутата из района Южное Тушино оказалось самым популярным на круглом столе и даже вызвало небольшую овацию. Кстати, за границей «такого» действительно нет: там участок формируется при строительстве и входит в единый объект права наряду со зданием. 

Что же делать?

Этот вопрос повис в воздухе, как и многие более конкретные вопросы. На круглом столе, к сожалению, не прозвучало практических советов, кому имеет смысл добиваться оформления в собственность всего двора, а кому лучше ограничиться землей под домом. Ничего не было сказано и о том, как отстаивать свою позицию. Впрочем, давать какие-то советы на эту тему пока сложно: не ясно, должны ли проводиться общие собрания жителей, или власть все же возьмет организацию в свои руки, приглашая граждан на общественные слушания по вопросам межевания. Не определена и налоговая нагрузка для будущих коллективных латифундистов. Да и как предотвратить превращение Москвы в город контрастов, где блеск элитных кварталов будет сочетаться с депрессивными районами? В Департаменте земельных ресурсов предупреждают: если жители не будут за свой счет убирать приватизированную территорию, менять асфальт, ухаживать за зелеными насаждениями или вывозить мусор, город не станет расходовать на это бюджетные деньги. А захотят ли все граждане платить из своего кармана — тоже большой вопрос…

Жителям надо понимать общую картину, чтобы не запутаться в частностях. Как рассказал депутат Госдумы от КПРФ Владимир Родин, в Федеральном законодательном собрании идет подготовка к отмене ст. 16 закона 1991 г. о приватизации, согласно которому государство продолжает отвечать за капитальный ремонт. Пересмотр этого положения позволит сэкономить астрономическую сумму — 3,6 трлн казенных рублей (что превышает 30% расходной части бюджета). Нетрудно догадаться, на кого лягут эти расходы. Именно в этом контексте В. Родин предлагает рассматривать попытку московских властей отдать в собственность жителей придомовую территорию: государству просто надоело тратить на это деньги. Процесс перемежевания идет в Москве уже больше десяти лет (с 2001 г.), но если во времена Ю. Лужкова его двигателем была точечная застройка, то теперь — желание властей избавить бюджет от расходов на уборку и благоустройство. Также для власти появится весьма удобная возможность переадресовывать упреки жителей к ним же самим: не нравится территория — платите и обустраивайте ее на здоровье, хоть бассейн с джакузи себе стройте!

Земля была главным вопросом всех русских революций. Вот и сейчас — в зависимости от пути его решения — не возникнет ли всенародная нелюбовь к системе ЖКХ, не разгорятся ли с новой силой внутридомовые конфликты?..

Мнений на круглом столе было высказано много, эмоции временами накалялись до предела. Однако истина в споре рождаться не желала — она все время тонула в море юридической казуистики. Что касается обычной московской бабушки и всего ее семейства, то им необходимо определиться: хотят ли они не только героически участвовать в управлении своим домом и платить за его капитальный ремонт, но и вносить налоги за дворовую территорию и плату за красивую парковку и фонтан с лебедями? Впрочем, от бабушкиного решения уже ничего не зависит — за нее все уладят городские власти и активисты из среды состоятельных жильцов. А для несогласных или недостаточно богатых москвичей всегда имеется выбор: в России еще много хороших городов — без пробок, правовых инноваций и риска появления фонтана или джакузи под окнами панельного дома. 

СПРАВКА

- С 2001 г. московские власти без общественных слушаний и законодательного оформления активно проводили перемежевание земельных участков, в ходе которого менялись размеры и конфигурация участков и велась точечная застройка. Основанием служили нормативы 1999 г., которым была придана обратная сила. В ряде случаев уменьшение площади участков достигало 30–40% от первоначальных нормативов на момент строительства.
- С 2011 г. началась активная земельная легализация точечной застройки: возведенные дома ставили на кадастровый учет как ранее учтенные с разрешенным использованием под строительство многоквартирного жилья.
- Всего правительство Москвы намерено размежевать в городе 2840 кварталов общей площадью 52,3 тыс. га. Из них до конца 2011 г. разработано 1095 проектов межевания (16,5 тыс. га). В 2012 г. подлежат межеванию 440 кварталов, в 2013 г. — 1305 кварталов.

  
Петр Чернов
«Недвижимость & Цены» №28 от 13 июля 2012

Комментариев нет:

Отправить комментарий