27 дек. 2011 г.

Под звон бокалов. Рынок недвижимости Москвы в 2011 г.

Провожая уходящий год, принято наполнять бокалы шампанским и вспоминать основные события прошедших 12 месяцев. Журнал «Недвижимость & цены» попытался составить предновогодний рейтинг наиболее важных событий и тенденций, повлиявших на рынок недвижимости столицы.

Для Москвы 2011-й стал годом больших стратегических надежд, связанных с небывалым расширением границ города. Но это пока лишь в проекте. А вот ожидаемая многими безоговорочная капитуляция кризиса так и не состоялась, сменившись философскими предчувствиями второй волны и отменой почти половины строительных контрактов. Цены на жилье довольно активно росли весной и летом, но потом существенно снизились и по итогам года несильно обогнали инфляцию. Под конец года противоречивые тенденции смешались окончательно, утонув в предвыборном потоке казенного оптимизма правящей элиты и ожесточенной критики со стороны оппозиции.

Вам надо площадок? Их есть у меня!

По своим стратегическим последствиям для столичного рынка недвижимости главное событие года — это, конечно же, решение увеличить территорию Москвы в 2,4 раза. Субурбанизация, то есть массовое переселение в пригороды, давно назрела. Причем речь идет не о панельных городах-спутниках и не о разрозненных коттеджных поселках, а о новом для России качестве жизни — с преобладающей частной застройкой, высокой безопасностью, городскими удобствами, тротуарами, уличным освещением, парками, торговыми центрами, хорошими школами и прочими атрибутами современных зарубежных пригородов. Скептики, однако, сомневаются, что огромный клин площадью 160 га земли на юго-западе от столицы удастся полноценно освоить в ближайшие десятилетия. Они, в частности, напоминают, что даже районы между МКАД и ТТК, большинство из которых было присоединено к Москве лишь к 1960 г., с точки зрения градостроительной структуры так и остались загородными территориями, хотя по плотности застройки стали напоминать Гонконг. Правда, столичные власти обещают не повторять ошибок прошлого и не застраивать новые земли по принципу спальных районов 1970-х гг. Однако детали проекта остаются неясными: до завершения разработки генплана придется ждать еще два года.

Пока рынок практически никак не отреагировал на этот масштабный проект. Правда, риэлторы отмечают увеличение спроса на квартиры в жилых комплексах, уже построенных вблизи от МКАД на земле, которая внезапно оказалась московской. В то же время собственники коттеджей опасаются, что их жилье может потерять в цене из-за экспансии городской застройки. Так или иначе, проект Большой Москвы нельзя недооценивать. Начиная с 2000-х гг. нехватка свободных площадок была главной движущей силой рынка, благодаря которой инвесторы могли быстро поднимать ценники, а власти — брать большой оброк в виде доли города.
Но теперь можно сказать определенно: с дефицитом свободной земли под застройку покончено. Однако профессионалы предупреждают, что инфраструктурное освоение новых земель обойдется очень дорого. Осталось выяснить, стоит ли овчинка выделки и кто за нее захочет платить.

Контрактный передел

Расширение Москвы — это пока только разговоры. Если же иметь в виду сегодняшние реалии, то главной темой года для столичного стройкомплекса стала массовая отмена инвестиционных контрактов. В 2000-х гг. в Москве расцвел вторичный рынок инвестконтрактов. Многие компании боролись за площадки не для того, чтобы возводить на них объекты, а с целью последующей перепродажи прав на застройку. Естественно, что сроки все чаще срывались. Расторжением невыполненных контрактов в прежней администрации занимался Мосинвестконтроль, руководимый влиятельным заместителем мэра Александром Рябининым. Однако с назначением нового мэра изменился не только масштаб, но и характер этой работы. В конце 2010 г. Сергей Собянин назвал сложившуюся в прежней городской администрации систему предоставления прав на застройку «образцом российской коррупции и чиновничьего беспредела». Он потребовал заново оценить все заключенные договоры. В феврале 2011 г. вышло судьбоносное для многих застройщиков постановление правительства Москвы № 25-ПП «О мерах по завершению реализации инвестиционных контрактов с участием правительства Москвы», которое заложило правовую базу для пересмотра всех договоров.

Этот документ разделил существующие контракты на категории. В частности, было предложено оценить целесообразность проектов, реализация которых не начата или оговоренные сроки истекли. Всего же созданная для этих целей градостроительно-земельная комиссия (ГЗК) должна была рассмотреть 1,3 тыс. проектов. Срок был до 30 сентября, но из-за большого объема работы его продлили до конца года. Окончательные данные пока не обнародованы. На конец сентября было рассмотрено 1174 проекта и около 40% из них приостановлено — в основном это оказалась точечная застройка и объекты в центре города. Под нож пошло около 7 млн кв. м жилья. В этом году застройщики получат от города компенсацию на 2,4 млрд руб. Всего же до 2014 г. придется вернуть бизнесу из бюджета города около 15,5 млрд руб. И это только те деньги, которые были уплачены инвесторами за право заключения контракта или аренду участка. Еще до 18 млрд руб. они могут получить через суд в виде компенсации за выполненные проектные работы. Однако власти уверены, что город только выиграет, поскольку отмененные проекты столице были невыгодны.

Год длинных ковшей

В конце октября, выступая перед ветеранами, мэр Москвы С. Собянин заявил: «Памятники культуры в Москве не сносят и сносить не будут». Фраза удивила многих. Вероятно, это значит, что памятники не сносили в момент произнесения речи, однако к тому времени Москва уже лишилась нескольких объектов культурного наследия. Самым громким скандалом такого рода стал снос дома Кольбе на Большой Якиманке. В начале мая этот памятник был разрушен компанией-застройщиком вопреки усилиям активистов и позиции Москомнаследия. После этого Москомнаследие аннулировало все разрешения на частичный или полный снос зданий в охранных зонах города, а мэр приостановил и поручил пересмотреть все разрешения на строительство в историческом центре. Судебная власть тоже обратила свое внимание на историческое наследие: в марте 2011 г. Апелляционный арбитражный суд отменил решение Арбитражного суда города Москвы о законности строительства офисно-жилого комплекса в этом уголке Замоскворечья. Была остановлена реализация и других проектов реконструкции.

Весна 2010 г. стала переломным моментом, после которого инвесторы осознали, что тезис о сохранении исторического наследия — не просто популистский лозунг новой администрации, а реальная политика. Тем не менее дальнейшие месяцы были омрачены еще несколькими громкими сносами. Общественный градостроительный совет утвердил план реконструкции «Геликон-оперы», против которого выступало общественное объединение «Архнадзор». В результате в ночь с 18 на 19 июня 2011 г. был снесен флигель усадьбы Глебовых-Стрешневых-Шаховских, хотя на тот момент еще не было результатов пересмотра разрешений на снос, инициированного мэром города. Этот случай в «Архнадзоре» назвали «ночь длинных ковшей». Также большие споры вызвал снос соборной мечети, осуществленный в десятилетнюю годовщину теракта в Нью-Йорке 11 сентября 2001 г. Хотя мечеть в 2009 г. была исключена из списка объектов культурного наследия, однако, как стало известно, Объединение административно-технических инспекций города не давало разрешения на снос.
Впрочем, на всю эту бочку дегтя пришлась и одна ложка меда. Как известно, в конце октября 2011 г. после длительной реконструкции был открыт Большой театр.

Барьеры — на слом

В 2011 г. ломали не только архитектурные памятники, но и административные барьеры. Именно столица прославилась самой сложной системой согласований строительных проектов. Больше всего инвесторы жаловались на заключительный этап бюрократического марафона — государственную экспертизу. Госдума с подачи правительства приняла поправки в Градостроительный кодекс, которые вопреки мировой традиции позволяют проводить негосударственную экспертизу проектов. При этом госэкспертиза сохраняется — отныне ей придется конкурировать с частным экспертным бизнесом. Хотя заключение негосударственной экспертизы отныне сможет служить основанием для получения разрешения на строительство, но госэкспертиза остается обязательной для любых проектов, которые финансируют с участием средств госбюджета. Поправки вызвали большую дискуссию в среде профессионалов. После первого чтения законопроекта с его резкой критикой выступили не только некоторые проектировщики, но и глава Москомэкспертизы Олег Шахов. Чиновник пугал федеральные власти риском техногенных катастроф, которые ударят по имиджу России. Вскоре он был лишен должности, а поправки были приняты 17 ноября 2011 г.

Другой блок поправок к Градкодексу вызвал еще более бурную критику. Законодатели разрешили использовать в России зарубежные проекты без обязательного прохождения ими экспертизы и любых других согласований.

Достаточно будет заполнить декларацию установленного образца, указав, что проект был утвержден в соответствии с национальными нормами зарубежного государства. Допустимы только корректировка фундамента здания и адаптация к магистральным коммуникациям. Это фактически дает возможность использования в России еврокодов, которые положены в основу системы техрегулирования в Евросоюзе.

Некоторые эксперты предполагают, что поправки откроют путь на российский рынок для зарубежных типовых проектов, которые смогут потеснить отечественные ДСК в сегменте экономкласса. Другие считают, что экспортируемые проекты едва ли будут массово тиражировать и они существенно не повлияют на рынок новостроек. В настоящее время, согласно рейтингу Всемирного банка, Россия занимает 183-е место (из 184 возможных) по такому показателю, как сложность согласовательных процедур в строительстве. Смогут ли принятые поправки улучшить этот показатель, можно будет сказать не раньше чем через год.

Эпоха географических закрытий

В 2011 г. на первичном рынке Московского региона сложилась ситуация, которая характеризуется весьма скромной географией предложения. Эта проблема назревала еще с 2009 г., но именно в 2011-м помимо сокращения числа новых объектов обнаружились качественные факторы: отказ от точечной застройки, провозглашенный еще в 2007 г., впервые стал реальностью. Любой, кто покупал квартиру в 2005–2008 гг., очень удивился бы, изучив сегодняшнее предложение. Во-первых, значительно сократилось число предлагаемых объектов, во-вторых (что еще важнее), почти все новостройки сконцентрированы в нескольких кварталах комплексной застройки или за МКАД. Число новых объектов особенно ощутимо снизилось в центральной части города. При общем сокращении объемов строительства больше всего пострадал сектор коммерческого жилья. Что касается горзаказа, то он держится на плаву прежде всего за счет расширения программы социальной ипотеки.

Юридическая чистота уже не помогает

Для большинства потребителей глубокомысленные сентенции аналитиков стоят далеко не на первом месте. Для них важнее реалии сегодняшнего дня. А они таковы: на рынке аренды в 2011 г. началась безуспешная борьба властей с информагентствами, а на вторичке произошел небывалый всплеск мошеннических сделок с последующим отъемом квартир через суд. Так называемые информационные агентства процветают на рынке жилищного найма Москвы более десяти лет. Их клиенты — те, кто арендует квартиру впервые и имеет слабое представление о реальных ставках. Клиент платит за список квартир, снять которые оказывается невозможно, но деньги за фиктивную информацию не возвращают. Бороться с таким мошенничеством сложно, поскольку договор предполагает именно предоставление информационных услуг. Однако в 2011 г. участились случаи, когда зарвавшиеся аферисты стали брать с клиентов более крупные суммы, якобы в счет предоплаты самой аренды. В мае в Москве были задержаны сотрудники одного из подобных информагентств, которым пытались инкриминировать статью 159 УК РФ. Вслед за Москвой подобные задержания начались и в других городах. Сообщения об арестах вскоре прекратились, а информации о «посадках» не последовало. Из этого можно сделать вывод, что информагентов удалось вернуть в законопослушное русло.

Гораздо хуже ситуация на вторичном рынке. Существует давняя схема, когда продавца после сделки суд признает недееспособным, а значит, квартира подлежит возврату. Бывало даже, что наследникам удавалось признать продавца недееспособным посмертно! Но в 2011 г. подобные махинации были поставлены на конвейер.

Способы уберечься от мошенничества существуют: на рынке аренды деньги следует доставать из кармана только после заключения договора с конкретным собственником и проверки документов на жилье, а на вторичке можно застраховать на три года риск потери права собственности. К сожалению, далеко не все потребители знакомы с этими простыми рецептами финансового благополучия и продолжают играть в русскую рулетку. Радует лишь то, что на первичном рынке столицы риски снизились, по крайней мере при приобретении построенного жилья.

Первый год при новом строе

Все перечисленное — это только частности, отдельные штрихи большой картины. Что же происходит с Москвой? Что изменилось за год? Если 2010 г. принес столице смену властной элиты, программные заявления и перестройку бюрократической системы, то в 2011 г. горожане смогли оценить первые итоги всех этих революционных изменений. Как известно, любимой присказкой московских бабушек при прежнем строе было: «Молодец, Лужков!» Сегодня слов «Молодец, Собянин!» все еще не слышно на московских лавочках и в очередях за пенсией. Москвичи рады, что прекратилась безудержная застройка каждого свободного клочка земли. Они оценили выделенные полосы для общественного транспорта. А 2011 г. запомнится и тем, что во дворах появилось множество новых мест для бесплатной парковки. При этом москвичи с иронией отнеслись к мощению тротуаров плиткой, после чего, однако, луж и грязи ничуть не уменьшилось. Неоднозначно оценивает народ и алгоритм благоустройства придомовых территорий.

В одном из недавних интервью мэр города С. Собянин сказал: «Для некоторых руководителей главное — отсутствие жалоб. Неважно, как трудятся подчиненные, воруют ли. Пока никто не плачет — пусть все работают так, как работают. Мне такой подход неблизок». В течение года свои места потеряли многие чиновники на всех уровнях. Сохранившие свои должности руководители новый вектор осознали и быстро перестроились: они сейчас больше озабочены не мнением жителей, а тем, чтобы вовремя осваивать выделенные средства. В спешке и при традиционных проблемах с качеством управления иногда получается не очень удачно. Сносят детские площадки ручной работы, чтобы на их месте поставить новую штамповку. Вековые тропы пытаются засадить травой и перегородить заборами, а с началом дождей весь дворовый ландшафт превращается в большую грязевую ванну. В целом градус показухи увеличился, но при избранном Лужкове это была показуха для жителей, а теперь — для назначенного мэра. Зато у самого мэра появился более важный ресурс, чем мнение московских пенсионерок, — поддержка Кремля. А это залог того, что с каждым годом в Москве жить будет лучше и веселее.

За это давайте и выпьем!

Комментариев нет:

Отправить комментарий