Тем не менее недавно у Контрольно-счетной палаты (КСП) Москвы возникли сомнения в эффективности городского банка «Московское ипотечное агентство» (МИА), который является основным кредитором по этой программе. На пресс-конференции в РИА «Новости» выступил Николай Федосеев, руководитель Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы, который не согласился с выводами КСП и рассказал о новых кредитных продуктах в рамках программы социальной ипотеки.
Формула цены
В настоящее время в Москве на жилищном учете стоят 115 139 семей. Это 375 тыс. человек, или примерно 3% населения города. Далеко не все они относятся к малоимущим. Тем не менее жилье должны предоставлять бесплатно всем, кто встал на жилищный учет до 2005 г., когда вступил в силу новый Жилищный кодекс (с 2005 г. на очередь ставят только малоимущих). В Департаменте жилищной политики рассказали, что до 2005 г. ни один очередник не получил ипотечный кредит, поскольку не мог пройти по условиям кредитных комитетов коммерческих банков. И тогда городские власти решили предложить этой категории граждан специальную программу. В отличие от других регионов в Москве власти субсидируют не процентную ставку по кредиту, а стоимость самого жилья. Это связано с тем, что из-за высокого спроса и уровня доходов цены в Москве значительно выше, чем в регионах. Если в большинстве субъектов России сейчас средняя цена жилья составляет около 30 тыс. руб./кв. м, то в Москве 1 кв. м стоит не менее 150 тыс. руб.
Чиновники подсчитали, что даже если полностью дотировать процентную ставку, очередники все равно не смогут купить недвижимость по рыночным ценам. Поэтому город стал сам строить жилье для участников программы и продавать его по себестоимости. Базовая цена 1 кв. м, очищенного от доли города и прибыли инвестора, сейчас составляет примерно 35–45 тыс. руб./кв. м. Но его стоимость для конкретной семьи зависит еще и от коэффициента. Чем дольше семья простояла в очереди, тем меньше придется заплатить за квартиру: например, если около 20 лет, то используют понижающий коэффициент 0,3. Цена в этом случае составит 30% от базового уровня. Если же семья встала на очередь недавно, то применяют повышающий коэффициент 1,8, но и тогда стоимость жилья будет значительно ниже рыночной. Из этого расчета определяют цену квартиры, затем семья единовременно выплачивает начальный взнос 30%, а остальное покрывает за счет ипотечного кредита сроком от 3 до 30 лет. Ставка тоже весьма привлекательная, сегодня она составляет всего 9,5% в рублях.
Очередь сокращается
Очередь на жилье в Москве начала сокращаться с 2004 г. Программа социальной ипотеки, запущенная в 2005 г., существенно помогла в этом. Сегодня по ней продают даже больше квартир, чем предоставляют бесплатно. В 2011 г. запланировано выдать очередникам бесплатно 3393 квартиры и еще 3733 — по социальной ипотеке. Программа выгодна и городу, и москвичам. Власти получают пусть небольшие, но все же реальные деньги в бюджет. А для самих участников программы отпадает необходимость ждать более 20 лет (сейчас бесплатные квартиры получают те, кто встал на очередь в 1988–1989 гг.). С начала реализации соципотеки город заработал за счет кредиторов более 7 млрд руб. и еще около 7,5 млрд руб. за счет личных средств очередников. Всего по программе социальной ипотеки предоставлено 14,6 тыс. квартир. Казалось бы, есть повод для банкета. Тем не менее в конце октября 2011 г. КСП Москвы высказала ряд претензий к городу. Некоторые СМИ поспешили сгустить краски, заявив, что «КСП назвала городскую программу социальной ипотеки неэффективной». Эта трактовка была растиражирована в Интернете.
На самом деле претензии контролеров касались не столько самой программы, сколько банка «МИА», на долю которого приходится львиная доля предоставленных кредитов на покупку жилья по программе социальной ипотеки. С 2005 г. число кредитов, выданных этим банком, составило 14 351, а всеми другими банками — лишь 249. Около 900 млн руб. были не потрачены банком на кредитование, а размещены на финансовом рынке, отметила КСП. Также контролеры обнаружили, что не реализована двухуровневая модель фондирования, то есть источником средств являются в значительной мере бюджетные инвестиции города, а не рефинансирование ипотечных ценных бумаг. В суть полемики Н. Федосеев не стал вдаваться, а лишь напомнил, что Департамент жилищной политики входит в социальный блок правительства города, а банк «МИА» на 100% принадлежит городу, будучи созданным специально для реализации программы социальной ипотеки. Поэтому, считает он, неверно предъявлять к программе жесткие требования с точки зрения коммерческой эффективности. Выгода для города — не в прибыльности банка или самой программы, а в возможности ускоренными темпами решать наболевшую проблему очереди на жилье, не расходуя на это дополнительные средства бюджета.
О причинах популярности
С каждым годом социальная ипотека пользуется все большим спросом среди очередников. В 2010 г. по этой программе было продано 3,4 тыс. квартир, в 2011 г. — планка выше. Как подчеркнул Н. Федосеев, квартиры по льготным ценам не берут из фонда, предназначенного для бесплатного предоставления очередникам, — это дополнительный объем строительства. Помимо возможности сразу получить жилье (обычно на это уходит не более года) очередников привлекает в программе социальной ипотеки увеличение площади квартиры. Жилищный кодекс жестко ограничивает нормы предоставления бесплатного жилья. А при покупке в кредит вместо 18 кв. м на человека можно получить комнату на каждого члена семьи. Нетрудно догадаться, что если семья, погасив кредит, надумает продать жилье, то вложенные в недвижимость средства моментально окупятся. Вероятно, многие так и поступают, поскольку большую часть кредитов заемщики гасят всего через один год.
При наличии небольших свободных средств социальная ипотека может стать золотым дном для очередников. В своем докладе Н. Федосеев не стал освещать инвестиционные аспекты покупки у города квартир по программе социальной ипотеки. Однако он напомнил, что семья вправе сохранить за собой существующее жилье (неважно, приватизировано оно или оформлено по договору социального найма). Это позволяет сдавать старое жилье, что с лихвой перекроет и без того скромные месячные платежи по кредиту, а в итоге можно продать одну из квартир на вторичном рынке. В Департаменте жилищной политики не скрывают, что программа очень выгодна для заемщиков-очередников, но власти сознательно идут на предоставление тепличных условий заемщикам, чтобы социальная ипотека оставалась массовой и помогала быстрее решать проблему очередников.
Ипотека — это не страшно
Вопрос, который неизбежно возникает в связи с дотационной ипотечной программой, — это риск дефолта заемщика. На первый взгляд риски имеются. Во-первых, как правило, очередники — люди без кредитной истории и с невысоким уровнем доходов. Во-вторых, заниженная цена жилья в случае дефолта из преимущества превращается в проблему: после возврата заемщику внесенных им платежей за вычетом процентов может оказаться, что денег не хватит даже на переезд, не то что на другую квартиру. Однако Н. Федосеев успокоил, заявив, что с 2005 г. не было ни одного дефолта с обращением взыскания на залог. Подушкой безопасности является начальный взнос в размере 30%, хотя он иногда может быть снижен до 10%. В случае потери кормильца остаток кредита выплачивается за счет страховки, которая является обязательной, как и при любом другом ипотечном кредите. И наконец, в самом худшем случае семья может просто вернуться в прежнюю квартиру. Есть и другие возможные сценарии, обеспечивающие мягкую посадку. Так что риска практически нет.
Впрочем, большинство участников программы социальной ипотеки имеют достаточный доход, чтобы не только расплачиваться по кредиту, но и позволить себе некоторые излишества, например хорошую отделку и машино-место. Отныне оба эти желания будет исполнить еще проще. Новые кредитные продукты городского банка «МИА», благодаря которым можно на тех же условиях получить деньги не только на саму квартиру, но и на ремонт или гараж, представил Н. Федосеев. Все квартиры в рамках городской ипотечной программы продают с так называемой социальной отделкой: обои, линолеум или ламинат, базовый набор сантехники, недорогие двери. Но уровень отделки можно повысить, доплатив разницу с помощью кредита. Машино-место можно приобрести либо в народном гараже по цене 350 тыс. руб., либо в коммерческом паркинге по свободной цене, которая обычно составляет 1–1,5 млн руб. Профинансировать все это по ставке 9,5% в рублях — настоящий подарок судьбы, поскольку потребительский кредит на эти цели обойдется значительно дороже.
***
Подводя предварительные итоги года в сфере жилищной политики, Н. Федосеев сообщил, что из-за сокращения числа коммерческих проектов в 2011 г. доля города от жилищных инвестконтрактов снизилась в пять раз по сравнению с 2007 г. — со 100 до 20 тыс./кв. м/год. Однако после спада, который наблюдался в 2008–2009 гг., объемы, возводимые за счет бюджета, выросли, хотя и незначительно. Ожидается, что по итогам 2011 г. очередь на жилье сократится на 11,5 тыс. семей, еще более 2 тыс. семей будут обеспечены субсидиями на приобретение жилья и 5,8 тыс. семей переедут за счет города из ветхих домов в новые квартиры.
Комментариев нет:
Отправить комментарий