Доход — народу! В России появятся многодетные рантье

Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) не перестает удивлять ипотечными инновациями. Сегодня здесь прорабатывают смелую идею: помочь семьям, в которых три и более ребенка, превратиться в профессиональных рантье.

Пока весьма сложно выдавать таким заемщикам ипотечные кредиты. Даже если предоставить бесплатный участок и оформить на него залог, как правило, семье просто не хватает доходов, чтобы выплачивать ежемесячные взносы за построенное жилье. Где же взять деньги? По предлагаемой схеме можно гасить кредит за счет прибыли от аренды. Но в этом случае надо построить пять квартир на семью. В одной она будет жить сама, а четыре других — сдавать.

Схема такая: многоквартирный доходный дом строят кооперативом многодетных семей за счет кредита с отсрочкой платежа. В качестве начального взноса могут привлекать материнский капитал и субсидии региональных властей. Семьи живут примерно в 20 % квартир, а остальные 80 % также становятся их собственностью, только их сдают в аренду. После выплаты кредита залог снимают, и доходы можно использовать по своему усмотрению. Управлять объектом (сдавать в аренду, собирать платежи, обслуживать здание и территорию) будет все тот же кооператив многодетных собственников. Запуск этого продукта запланирован на 2012 г.

Кредитов хватит на всех… А доходов — нет

Корпоративные инвесторы, желающие приобрести доходные дома, тоже не останутся без поддержки. Для них АИЖК создало кредитный продукт «Арендное жилье», который также будет запущен в 2012 г. Первые два пилотные проекта уже реализуют: в Новосибирске завершают строительство доходного дома на 100 квартир, начали возводить арендное жилье для работников завода по производству автомобилей в Калужской области. Рассматривают еще около десяти заявок из различных регионов, среди которых, правда, нет ни Москвы, ни Московской области. Предположительно, на завершающем этапе возведения управляющая компания будет выкупать весь дом у застройщика, используя при этом ипотечный кредит под залог объекта. Инвестор должен внести не менее 30 % собственных средств, а срок кредита составит до 20 лет. Процентная ставка пока не озвучена, но обещают, что она будет весьма щадящей.

Впрочем, говорить о прибыли в таких проектах сложно, большинство доходных домов могут никогда не окупиться. Зачастую крупные компании готовы идти на это, если речь идет о жилье для их квалифицированных сотрудников. Например, известно, что проект в Новосибирске будет иметь нулевую рентабельность. Роль АИЖК состоит в том, чтобы выкупать у банков кредиты, выплачивая им фиксированную комиссию. В качестве залога может служить весь дом или отдельные квартиры. Агентство не планирует диктовать управляющей компании арендные ставки, но доход от сдачи в наем должен составлять не менее 125 % от размера платежа по кредиту. В то же время региональные власти могут влиять на стоимость найма двумя способами: либо они помогают инвестору выкупить объект, устанавливая при этом лимит по арендным ставкам за квартиры, либо субсидируют платежи квартирантов. Оба сценария позволяют обеспечить доступным жильем определенные категории граждан.

***

В АИЖК пока затрудняются оценить масштабы финансирования по новым продуктам, связанным со строительством доходных домов, заявляя, что сейчас главное — это оценить, насколько такие кредиты востребованы рынком. Правда, пока доходные проекты держатся не столько на рынке, сколько на инициативе АИЖК и региональных властей.

Недвижимость и цены