31 окт. 2011 г.

Формула второй волны


Слева направо: К.Апрелев, Г.Полторак
Пресс-конференция РГР в режиме дебатов

Вместе с дождями и холодным ветром осень 2011 г. принесла тревожные ожидания новой волны кризиса. Стабфонд проеден, рубль за два месяца обесценился почти на 20 %, раскручивается маховик инфляции.

Кроме того, две надвигающиеся предвыборные кампании грозят еще больше опустошить казну: в этот период в России принято задабривать избирателя социальными подарками.
Каковы в этой ситуации перспективы рынка недвижимости? И стоит ли сегодня вкладывать похудевшие рубли в жилье? На эти непростые вопросы попытались ответить участники пресс-конференции Российской гильдии риэлторов (РГР), которая по традиции прошла перед открытием осенней выставки «Домэкспо». Впрочем, пресс-конференция больше походила на круглый стол: один президент и три вице-президента РГР азартно задавали вопросы друг другу, а их оценки зачастую были диаметрально противоположны.

Финансы поют романсы
По версии вице-президента РГР Константина Апрелева (чье выступление вопреки традиции излучало оптимизм), трендов на сегодня три. Первый из них — это нестабильность валют. Никто точно не знает, сколько завтра будет стоить доллар и какой станет покупательская способность рубля. В этой ситуации «повезло» тем, кто живет от зарплаты до зарплаты. А вот те несчастные, у кого скопились лишние деньги, вынуждены метаться в поисках оптимального инструмента их спасения от экономической бури. По мнению К. Апрелева, самая проблемная зона сейчас — это ценные бумаги и депозиты, поскольку то и другое предполагает обмен денег на деньги, что чревато инфляционными и курсовыми потерями. Рынок золота многие эксперты считают перегретым. Отсюда К. Апрелев делает вывод, что «лишние» деньги самое время вкладывать в недвижимость, которая не подвержена резким ценовым колебаниям и имеет предсказуемую доходность в случае сдачи в аренду.

Дополнительные имиджевые расходы правящей элиты во время предвыборных кампаний К. Апрелев называет вторым трендом. Причем в отношении рынка недвижимости значение имеет не только перекачивание денег из инфраструктурных проектов и институтов развития в социальную сферу, но и целевые жилищные программы, которые увеличивают спрос за счет его бюджетной составляющей. И наконец, третий фактор, влияющий на рынок недвижимости, по версии К. Апрелева, это снижение ипотечных ставок. Агентство по ипотечному жилищному кредитованию и государственные банки сейчас предлагают весьма привлекательные условия заемщикам. Например, Сбербанк проводит акцию «В десятку!», предлагая кредиты на десять лет под 10 % годовых при начальном взносе 10 %. Причем, по мнению К. Апрелева, такие условия даже чрезмерно агрессивны (то есть слишком хороши), поскольку в условиях, когда трудно адекватно оценить стоимость залога, существенно растут риски, что навевает воспоминания об американском кризисе subprime-кредитования, с которого и начался мировой кризис. И хотя ипотеку отчасти сдерживает общая нестабильность, но так или иначе дешевеющие кредиты способствуют увеличению спроса.

Три причины и один результат
Эффект у всех перечисленных факторов один: спрос растет. Это делает маловероятным снижение цен в ближайшие полгода. О том, чего ждать после выборов, когда искусственная накачка спроса иссякнет, К. Апрелев не рассказал, сославшись на то, что в условиях нестабильной экономики лучше ограничиться краткосрочным прогнозом. Таким образом, формула второй волны кризиса такова: чем нестабильнее экономика, тем больше инвесторов будут рассматривать недвижимость в качестве островка безопасности. Во всяком случае такова формула К. Апрелева. Между тем другой вице-президент РГР Александр Жилевский не согласился со своим коллегой, назвав слишком оптимистичной оценку недвижимости как оптимального объекта инвестирования в нынешних условиях. Демонстрируя демократизм РГР и бытующий в ней плюрализм мнений, он заявил, что для спекуляций сейчас гораздо интереснее валюта, которая не только демонстрирует впечатляющую волатильность, но и обладает идеальной ликвидностью в отличие от объектов недвижимости.

Не менее мрачный настрой и у третьего вице-президента РГР Андрея Ликефета. Рынки многих регионов после 2008 г. глубоко просели. Например, жилье в Тюмени и Самаре подешевело на 50 %. Есть регионы, где 1 кв. м стоит всего 20–30 тыс. руб. По мнению ряда экспертов, цены в Москве хотя и скорректированы, но по прежнему завышены на 20 – 30 %. Ситуация в экономике России не дает причин для оптимизма. Это связано с тем, что в случае углубления финансовых проблем в ЕС и США снизится спрос на энергоносители. А это, в свою очередь, ударит по российскому бюджету, который, по словам недавно уволенного министра финансов Алексея Кудрина, сбалансирован из расчета цены за нефть на уровне 115 долл. за баррель. Тем не менее А. Ликефет согласен с К. Апрелевым, что в этой нестабильной обстановке недвижимость является весьма полезным активом в портфеле инвестиций для тех граждан, у которых есть свободные средства.

Рынок обещаний
В последнее время много говорят об увеличении объемов ввода жилья экономкласса, в том числе за счет вовлечения в оборот земель Фонда РЖС. Однако президент РГР Григорий Полторак считает, что эффект от этих мер будет еще очень нескоро. Пока земля дойдет до рынка, пройдет несколько лет. Кроме того, объемы земельных ресурсов сами по себе ничего не дают, нужен реальный спрос на участки со стороны девелоперов. А его не будет до тех пор, пока власти не реализуют давно обещанную модель, при которой государство занимается инфраструктурной подготовкой участков. В этом году объемы ввода, напротив, катастрофически падают, заявил Г. Полторак. В Москве ситуация с согласованиями остается непрозрачной. По мнению президента РГР, власти весьма неосмотрительно запустили в информационное пространство тезис о том, что жилье экономкласса «должно» стоить около 30 тыс. руб./кв. м. С началом кризиса это подорвало рынки ряда регионов. Например, в Тюмени цены обрушились до 26 тыс. руб. за квадрат. Сейчас они снова выросли там до 36 тыс. руб., но ликвидность упала.

Сегодня крайне трудно привести к общему знаменателю ситуацию в разных регионах, считает Г. Полторак. Например, в столице наметился дефицит предложения. В Екатеринбурге ввод жилья увеличивается за счет масштабного проекта «Академический». Петербург интересен для инвестиций, поскольку цены там остаются на достаточно низком уровне. По мнению А. Жилевского, ожидать серьезных колебаний региональных рынков в ближайшие месяцы не стоит. Надо понимать, что примерно семь из десяти сделок происходят на вторичном рынке, а продавцы психологически не готовы резко снижать стоимость квадратного метра. Ценовой сдвиг может произойти, только если значительно сократится платежеспособный спрос. Но, как ни странно, сегодняшняя ситуация отличается тем, что стандартная формула баланса спроса и предложения уже не работает. Объемы рынка упали, но цены все равно не растут. Это говорит о том, что многие потенциальные покупатели располагают средствами, но, в отличие от К. Апрелева, не считают, что сейчас хорошее время для выхода на рынок недвижимости.

Дайте пожить спокойно!
Что касается конкретных ценовых прогнозов, то они так и не прозвучали. Руководители РГР лишь заявили, что не видят причин для резких колебаний. Главной проблемой сегодняшнего рынка недвижимости они назвали нестабильность. И она, к сожалению, связана не только с макроэкономикой, но и с непредсказуемостью политических решений. В качестве яркого примера А. Ликефет привел отмену в Москве многочисленных строительных проектов, которые были утверждены прежней городской администрацией. «Нет стабильности, преемственности власти, — посетовал он. — Как в таких условиях можно строить бизнес-планы?» На федеральном уровне тоже неспокойно: бизнес все больше смотрит на Кремль, как на источник эмоциональных и непродуманных импровизаций.

Подводя итоги дискуссии, А. Ликефет призвал власть поменьше метаться из стороны в сторону, предложив вспомнить хорошую формулу: «Дайте народу пожить спокойно, и он все сам сделает». Эта формула, по мнению риэлторов, вполне подошла бы и для второй волны кризиса, и для любой другой ситуации.

Россия застряла на пороге налоговой революции
В последнее время произошел очередной всплеск интереса к теме готовящегося введения налога на недвижимость. Очевидно, что накануне парламентских и президентских выборов власти не хотят дразнить избирателя. На примере пылающей от народных выступлений Греции можно увидеть, к чему приводит изменение ставки налога на недвижимость, а применительно к России речь идет не о ставках, а о самом этом налоге. Однако после завершения двух политических марафонов вопрос о налоге наверняка окажется в повестке дня нового депутатского корпуса. Своими размышлениями о возможном влиянии налога на рынок недвижимости поделились руководители РГР.

Окончательная формула расчета налога еще не выработана. Константин Апрелев познакомил журналистов с предложениями Минэкономразвития, которые, вероятно, возьмут за основу. Ставку налога на недвижимость предлагается увязать с целым рядом факторов: средним уровнем цен в регионе, стоимостью объекта (на дорогое жилье ставка может быть выше) и даже с числом членов семьи. По предварительным расчетам, трехкомнатная квартира в панельном доме в Москве может потребовать уплаты в виде налога на недвижимость
14,5 тыс. руб./год для семьи из четырех человек. Если же такой квартирой владеет один собственник, то его раскулачат уже на 52 тыс. руб./год. Налог призван помочь муниципалитетам собрать деньги на развитие своих территорий. Он заменит земельный налог и налоги на имущество физических и юридических лиц.

Решение о новом налоге будет принято достаточно быстро, предположил К. Апрелев, если власти введут прогрессивную шкалу по налогу на доходы физических лиц (НДФЛ). Между налогами на имущество и на доходы физлиц нет прямой связи, но сама логика дифференцированного подхода к налогообложению доходов облегчит понимание населением рыночной оценки недвижимости. Правда, помимо психологической неготовности граждан есть ряд иных препятствий. Это прежде всего отсутствие всеобъемлющего кадастра земли и объектов недвижимости и необходимость создавать институт массовой налоговой оценки. Во многих регионах нет развитого рынка, а достоверной статистики о стоимости объектов нет нигде, поскольку ради неуплаты НДФЛ в договоры записывают фиктивные суммы. Остро стоит и кадровый вопрос: на подготовку государственных оценщиков потребуются годы, а переманить специалистов из частного оценочного бизнеса на казенные хлеба будет непросто.

Овцы целы, а остальное неважно
За рубежом ставка налога на недвижимость может очень сильно варьироваться в пределах одной страны. Но ее не устанавливают индивидуально для каждого дома, она не зависит от благосостояния семьи или числа проживающих. Социальная настройка системы происходит иначе: богатые покупают жилье в дорогих районах, а бедные — в дешевых. Особенность России в том, что в городах и пригородах просто нет хороших и плохих районов (иностранцы очень удивляются, когда им показывают Остоженку или Рублевку в качестве элитных мест проживания). Если власти не решатся допустить неравномерность развития территорий, новый налог лишь законсервирует равенство в нищете, доставшееся в наследство от советских времен. Идея о внедрении в России схемы индивидуальной дифференциации ставок налога на основе социальных показателей противоречит самому принципу налога на недвижимость. Власть явно в растерянности: с одной стороны, нужно избежать социального взрыва, с другой — есть риск выхолащивания самой сути налоговой реформы.

Впрочем, не все считают, что введение налога постоянно переносят из за концептуальных разногласий. Президент РГР Г. Полторак говорит, что депутаты едва ли примут формулу, которая установит высокий уровень налоговой нагрузки для собственников элитной недвижимости, имеющих по несколько объектов. Это означало бы, что политическая элита сама на себя наденет налоговый хомут, а это маловероятно. В то же время А. Жилевский опасается, что меры, предлагаемые для снятия избыточного налогового бремени с малообеспеченных собственников, будут контрпродуктивны и приведут к коррупции в виде торговли преференциями. Также он сомневается в целесообразности установления низкого налога для квартир, не превышающих по площади некие социальные нормы. Это приведет к тому, что маленькие квартиры будут пользоваться повышенным спросом и, таким образом, квадратный метр в них резко подорожает. А это плохо вяжется с идеей социальной справедливости, не говоря уже о риске рыночных диспропорций.   

Комментариев нет:

Отправить комментарий