Знаковая статистика
Как только жилье перестало играть роль финансового инструмента, на рынке произошел серьезный спад. Закончился он или нет — вопрос открытый. Между тем за последние два года Питер обошел Москву не только по относительным (на душу населения), но и по абсолютным объемам ввода.
Каковы же итоги кризиса для рынков двух столиц? В прошлом году в Москве было зарегистрировано 85 тыс. сделок с жильем, в Санкт-Петербурге — 92 тыс. Основу этой статистики составляют операции на вторичном рынке. Если говорить о первичке, то особенность рынка новостроек такова, что квартиры оформляют в собственность с задержкой минимум на один-два года, а иногда и более трех лет. Между тем достоверной статистики по объемам продаж новостроек в России не существует, поскольку некоторые контракты оформляют в обход закона о долевом участии, требующего регистрации. Причем в Москве серых продаж традиционно больше, чем в Петербурге.
Не менее показательна динамика ввода нового жилья. В 2008 г. в Москве построили 3,3 млн кв. м, в Питере — почти столько же (3,2 млн кв. м). В 2009 г. произошел синхронный спад — до 2,7 и 2,6 млн кв. м соответственно. Однако в 2010 г. Петербург обошел столицу почти на 1 млн кв. м: в Москве объемы ввода снизились примерно на 1 млн кв. м, а в Питере остались неизменными. По данным Росстата, в прошлом году это был самый крупный спад среди регионов России (на 34%). Больше всего построили в Московской области — 7,7 млн кв. м, или 13% от всего объема по России. Успехи питерского рынка тоже впечатляют, особенно если учесть, что в Москве проживают 12 млн человек (не считая ежедневную маятниковую миграцию из пригородов), а в Санкт-Петербурге — 5 млн. Можно было бы предположить, что в Северной столице потребность населения в жилье выше, но это не так: обеспеченность жилплощадью в городе составляет 21 кв. м на человека, тогда как в Москве — 16 кв. м.
Истоки гигантомании
В чем же причина стабильности строительного рынка Северной столицы на фоне очевидного спада в Москве? Едва ли объяснение заключается в политике нового московского градоначальника, который больше обеспокоен развитием инфраструктуры и обеспечением большего комфорта проживания, чем застройкой каждого свободного пятна. Эта стратегия просто еще не успела отразиться на объемах ввода. По мнению Дмитрия Отяковского, коммерческого директора ГК «Пионер-Москва», столице остро не хватает малогабаритных квартир на первичном рынке. Возрождающийся после кризисной спячки спрос просто не находит адекватного предложения. «Застройщикам невыгодно возводить в Москве дома с квартирами маленьких площадей из-за жестких нормативов по обеспеченности социальными объектами и машино-местами: чем больше жилья, тем больше нагрузка на инвестора», — говорит Д. Отяковский.
По мнению экспертов, высокая социальная и гаражная нагрузка на застройщиков привела к перекосу рынка в сторону больших площадей, которые после остановки роста цен оказались невостребованными. Гигантомания активизировалась четыре года назад — после известного московского Постановления № 113, увеличившего требования к обеспеченности новых домов машино-местами. В результате если сейчас в Москве строят не менее одного машино-места на две квартиры, то в Петербурге это соотношение составляет 1:5. Влияние оказала и московская программа «Народный гараж», которая все же стартовала после долгих лет застоя. Застройщику крайне трудно продать парковочные места, если город демпингует на том же рынке. Причем практика показывает, что и народные гаражи по 350 тыс. руб. не пользуются большим спросом. Внимание администрации С. Собянина к проблеме паркингов по-прежнему консервирует зацикленность первичного рынка Москвы на больших квартирах вопреки структуре спроса.
Цены опередили инфляцию
В Петербурге основу предложения составляют небольшие однокомнатные и двухкомнатные квартиры. Это обеспечивает ценовую стабильность — спрос соответствует предложению. В 2010 г. рублевые цены в городе выросли с опережением инфляции примерно на 15%. Среди других факторов, поддерживающих первичный рынок, — обилие проектов, продаваемых по нормам Федерального закона № 214 о долевом участии в строительстве. Этот аспект позитивно воспринимают не только покупатели, но и банки, кредитующие девелоперов. В Петербурге больше крупных проектов, где продают примерно 60–80 квартир в неделю, — «Северная Долина» (промзона «Парнас»), «Кудрово», «Балтийский квартал» и др. Спрос здесь в значительной степени подпитывается большим количеством коммунальных квартир, которые еще предстоит расселить. В Москве этот ресурс практически исчерпан.
К 2011 г. число сделок в Санкт-Петербурге вышло на докризисный уровень. Рост рынка обеспечен в основном за счет экономкласса. Однако инвестиционный климат в городе далеко не идеальный. Главной проблемой является невыполнение муниципалитетом обязательств по обеспечению новостроек коммунальной инфраструктурой. В ГК «Пионер» рассказали случай, когда возведенный компанией квартал два года стоял незаселенным только из-за того, что власти не построили магистральные сети. Причем не было даже проекта. Когда компания выходила с предложениями создать инженерию за свой счет, чиновники реагировали индифферентно, заявляя, что они не видят механизма компенсации. В итоге ГК «Пионер» все же сама построила инфраструктуру и пошла по пути возмещения затрат через суд. В последнее время ситуация постепенно улучшается.
Полный «лайф»
Не секрет, что до снятия с должности Ю. Лужкова Москва была весьма закрытым городом для региональных инвесторов. Лишь нескольким питерским компаниям удалось стать в Москве своими. Новая власть провозгласила политику открытых дверей. «Пионер» — один из первых, кто поспешил этим воспользоваться. Хотя у девелопера и раньше были проекты в столице, сейчас он сумел перенести центр тяжести из своего петербургского подразделения в московское. Весьма симптоматично, что компания всегда делала ставку на клиентов, приобретающих квартиры не для перепродажи, а для собственного проживания. Именно «Пионер» в 2008 г. предложил термин «комфорт-класс», который впоследствии получил большое распространение. Поэтому в компании решили, что пора выделиться из общей массы и создать собственный бренд Life (англ. «жизнь»), который объединит концепции новых кварталов комплексной застройки в двух столицах.
По сути, ГК «Пионер» обещает наделить конструктив экономкласса атрибутами бизнес-сегмента: соответствующей отделкой зон общего пользования, фирменными лифтами, паркингами, высоким уровнем благоустройства территории. В некоторых домах квартиры будут продавать с отделкой. В Москве за все это благолепие обещают цены в диапазоне 105–115 тыс. руб./кв. м, в Питере — в полтора раза ниже. В Северной столице продажи начались с 1 марта. Стадия проекта более чем ранняя, но сейчас уже есть клиенты, готовые, как до кризиса, вносить деньги на этапе котлована (правда, в данном случае нет еще и котлована). Что касается четырех московских проектов, то они выйдут на рынок в марте и апреле. Все они расположены в шаговой доступности от станции метро.
***
Сегодня не только политики, но и профессионалы рынка в один голос говорят, что в новых условиях сможет успешно работать тот, кто ориентирован на умеренную маржу при больших объемах. А это означает либо госзаказ, либо спрос со стороны среднего класса, опирающийся на ипотеку. До кризиса немногие компании в развитии своего бизнеса делали ставку на недвижимость для жизни. Однако времена изменились: маркетологи уверяют, что потенциальный покупатель остыл к идее обогащения за счет вложений в «квадратную» валюту и ориентируется на потребительские качества жилья. В ГК «Пионер» убеждены, что в ближайшие годы наиболее востребовано будет именно жилье, ориентированное на реального потребителя. И в этом московский и питерский рынки движутся к единому знаменателю. Хоть и каждый своим путем.
МНЕНИЕ
Дмитрий Отяковский, коммерческий директор ГК «Пионер»:
«Принципиальным отличием питерского рынка от московского можно считать отсутствие так называемой доли города в проектах. В основном все участки выставляются на торги на открытых аукционах. Доля города присутствует только в целевых программах. Так или иначе, рынки недвижимости Москвы и Питера являются самыми перспективными в России».
Комментариев нет:
Отправить комментарий