Две точки зрения
При построении прогнозов эксперты опираются на баланс спроса и предложения. Хотя в России по социологическим опросам чуть ли не каждая вторая семья нуждается в улучшении жилищных условий, для анализа важна лишь платежеспособная часть спроса. И здесь с началом кризиса ситуация радикально изменилась. У потенциальных спекулянтов деньги по-прежнему есть, но их не устраивает доходность, поскольку цены перестали расти. Те же, кто покупает жилье для собственного проживания, зачастую не могут себе его позволить из-за снижения доходов и проблем с ипотекой. Результат налицо: снижение цен, падение спроса, затоваривание рынка. Эта картина была характерна для конца 2008-го и первой половины 2009 года. С прошлой осени началось оживление. Правда, эксперты расходятся во мнении, чем это оживление закончится.
В 2010 году цены на жилье в Москве довольно уверенно росли до конца сентября, но затем уперлись в линию сопротивления на уровне около 147 тыс. рублей за кв. метр. Только сейчас (в конце января) средние цены вновь осторожно подбираются к этой отметке. При этом, по данным ГдеЭтотДом.ру, за прошедшие 12 месяцев цены в Москве выросли всего на 5,5%, то есть с учетом инфляции жилье даже подешевело. Между тем в течение 2010 года темп роста цен в годовом исчислении достигал +10%. Из этого эксперты, непосредственно связанные с рынком (застройщики и риелторы), делают оптимистичный вывод, что мы находимся в начале нового длительного подъема. Они сравнивают сегодняшнюю ситуацию с 2000 годом, когда после дефолта 1998-го цены начали активно расти, что продолжалось более восьми лет. Другие эксперты (банкиры, инвестиционные аналитики) гораздо более осторожны в оценках. Они считают, что цены остаются завышенными и реальный спрос далек от реального рынка.
Источники спроса
Кто же является сегодня основным покупателем? Существует два источника спроса. Первый - это покупатели, которые копили на жилье не один год, но до кризиса никак не могли догнать рынок, поскольку цены росли бешеными темпами, а их доходы - нет. В отличие от дефолта 1998 года население в своей массе не потеряло сбережения: правительство дало народу пару месяцев для того, чтобы переложиться в валюту. В итоге у «продвинутой» части населения сбережения за кризис даже выросли, а цены на недвижимость просели, поскольку было снято избыточное давление на рынок со стороны ипотеки. В конце 2009 года такие покупатели увидели, что цены стабилизировались и начали совершать сделки: вдруг завтра, и правда, будет дороже. До кризиса большую часть таких покупателей составляли спекулянты. Сегодня покупают исключительно для собственных нужд. Поэтому в выигрыше оказался эконом-класс и прежде всего самые недорогие квартиры небольших площадей.
Второй источник спроса - «альтернативщики», у которых денег нет (в лучшем случае - небольшая доплата), но есть другая квартира. Проблема этого сегмента в том, что составлять сложные цепочки альтернативных сделок можно только при стабильном рынке. До кризиса цены слишком быстро росли, а потом возник страх, что они могут сильно упасть. И только сейчас для альтернативных сделок наступили хорошие времена, что и привело в 2010 году к временному росту числа сделок на вторичном рынке Москвы. Отчасти этот процесс отразился и на первичке (клиент покупает новостройку в рассрочку, а расплачивается через несколько месяцев, продав старую квартиру). Однако Олег Репченко, руководитель аналитического центра IRN.ru, считает, что возлагать надежды на то, что «менялы» серьезно раскрутят рынок, не стоит: потенциал этого сегмента спроса ограничен и во многом уже исчерпан за минувший год.
Вопреки надеждам участников рынка, осень 2010 года не привела ни к росту объемов продаж, ни к повышению цен. В последние месяцы рублевые цены на жилье растут максимум на 1% в месяц, что нивелируется инфляцией. Причем рост цен обеспечивается исключительно самым дешевым сегментом и отчасти объясняется не подъемом рынка, а естественным удорожанием квартир по мере достройки объектов. В IRN.ru делают вывод, что в отличие от последефолтного 2000 года, сегодня нет потенциала для того, чтобы рынок пошел вверх в ближайшие один - два года. При этом цены в дешевом сегменте могут постепенно вырасти на 10 - 15%, а в дорогом можно ожидать скрытого (за счет акций и распродаж) снижения ценников на те же 10 - 15% в год.
Передел рынка еще не завершен
Различие оценок перспектив рынка во многом определяется маркетинговыми подходами. Например, в «МИЭЛЬ» уверяют, что в 2010 году спрос вырос в три раза по сравнению с тем же периодом прошлого года, а продажи новостроек в компании достигли уровня 200 тыс. кв. метров в год. С 2008 года на рынке стали появляться квартиры с отделкой, которые становятся все более популярными. Другой важной тенденцией 2010 года стало постепенное возращение банков к ипотечному кредитованию. По словам Елены Комовой, директора по маркетингу компании «МИЭЛЬ-Новостройки», большинство клиентов покупают квартиры для личного проживания, а наибольшим спросом пользуются однокомнатные квартиры. Среди клиентов «МИЭЛЬ» основная доля покупок в эконом-классе приходится на ценовой диапазон 3 - 5 млн рублей, а в бизнес-классе - 6 - 12 млн рублей. Причем в бизнес-классе фактор цены стал приоритетным. Ради экономии покупатели готовы пожертвовать видовыми характеристиками, удобством планировок и площадью. После кризиса появились даже однокомнатные квартиры бизнес-класса, которые набирают популярность.
Кризис привел к серьезному переделу рынка: в сфере девелопмента значительный кусок пирога отломили банки, забравшие активы за долги, а в сфере риелторского бизнеса произошло серьезное перераспределение объемов реализации. По мнению генерального директора агентства «НДВ-Недвижимость» Александра Хрусталева, кризис - это благо, поскольку он убрал с рынка многих некачественных девелоперов и риелторов. «Думаю, еще не всех убрал, - предрекает он. - Еще почистит немного, и оставшимся будет лучше». Другие эксперты соглашаются, что «девятый вал» банкротств и смены собственников еще только подкатывает, поскольку именно сейчас многие компании столкнулись с невозможностью расплатиться по кредитам, и им придется поступиться активами.
Между тем сильные игроки рынка, напротив, оказались сейчас на коне. Например, НДВ-Недвижимость с 2009 года увеличила продажи в 20 - 25 раз, уверяют в компании. В 2010 году она продала около 1 млн кв. метров жилья. Компания занимается не только продажами, но и редевелопментом неликвидных новостроек. Взяв в управление замороженные проекты, она проводит реконцепцию, меняет планировки квартир, доводит до ума благоустройство и социальную инфраструктуру, иногда проводит качественную отделку самих квартир и продает готовый продукт. В НДВ-Недвижимости уверяют, что поле для такой деятельности сейчас огромно: в Москве в подвешенном состоянии находятся 50 - 60, а в области - 120 - 150 неликвидных объектов.
Выживет сильнейший, выиграет потребитель
По мнению г-на Хрусталева, для успешной продажи объекта цена сегодня не главное: покупатель просто не хочет покупать все подряд, как до кризиса. Не веря в ценовой рост, он смотрит на объект недвижимости не как на финансовый инструмент, а как на возможность улучшения условий жизни. Голые стены в квартире, убогий подъезд и «советский» уровень придомовой территории уже никого не устраивает. Если до кризиса условия диктовал застройщик, то сейчас, по словам г-на Хрусталева, «покупатель встал у руля. И он будет очень долго рулить рынком».
Комментариев нет:
Отправить комментарий