Не обязательно покупать весь торт, чтобы съесть один кусок. Эта простая истина воплощена в схеме продажи фракций, когда за сравнительно небольшую сумму можно купить долю владения элитной недвижимостью.
Большинство покупателей зарубежной недвижимости могут выезжать на отдых только на несколько недель в году, остальное время дом либо пустует, либо сдается в аренду. Именно это обстоятельство удерживает многих от покупки, ведь налог на недвижимость и коммунальные расходы часто перекрывают стоимость гостиничного номера или аренды апартаментов на том же курорте, а поиск арендаторов - довольно хлопотное занятие. Покупка фракций позволяет, с одной стороны, сэкономить как на покупке, так и на содержании недвижимости, а с другой - отдыхать в гораздо более дорогом и роскошном доме.
Впервые я узнал о фракционной недвижимости в 2002 году. Тогда даже для Америки это была относительно новая схема. Мой приятель Пол работает дантистом в Нью-Джерси. Он весьма активно вкладывает свободные деньги в недвижимость, причем исключительно "на паях": помимо собственного дома, он владеет долей своего медицинского офиса, а также половиной другого офисного здания, которое сдается в аренду. Хотя Пол - человек вполне состоятельный, я все же был удивлен, когда мы приехали на его виллу в штате Вермонт на одном из лучших американских горнолыжных курортов: дом явно тянул на $1 млн, а приятель отдыхал в нем пару недель в году. Такая покупка выглядела расточительной.
Когда я сказал Полу что-то вроде "красиво жить не запретишь", он только засмеялся и ответил: "Да нет, я тут владею только фракцией на две недели". Я тогда решил, что речь идет о таймшере. Лишь через пару лет, во время одного из визитов Пола в Москву, он рассказал мне подробнее о юридической стороне дела.
Все началось с кооперации
Фракционное владение на рынке недвижимости возникло в начале 1990-х годов в США. Инициатива исходила не от акул бизнеса, а от компаний друзей, которые стали покупать курортную недвижимость в складчину. Сегодня большинство фракционных объектов - это уже не "кооперативы" друзей. По словам пионера продаж курортной недвижимости Дэвида Дисика, когда в середине 1990-х годов. он открывал первые "частные жилые клубы" (Private Residence Clubs), он никак не думал, что вскоре эта индустрия будет генерировать продажи в объеме $2 млрд в год.
По сути система фракций похожа на схему, по которой распределяется квартира между членами семьи. Но в отличие от квартиры владелец пользуется не частью площади, а всем объектом, но ограниченное время. Фракциями продается не основное жилье, а курортная недвижимость, и за каждым собственником в договоре закрепляется период, в течение которого он ежегодно может отдыхать в этом доме (три месяца при покупке одной четвертой доли, две недели - при покупке 5%). В частичную собственность предлагаются не только особняки, но и апартаменты и номера в кондо-отелях.
Это не таймшер
Система фракций принципиально отличается от таймшера. Таймшер рассчитан не на элитные объекты, а на обычные виллы в гостиничных комплексах. Но главное отличие заключается в юридической схеме. Таймшер предполагает покупку права пользования объектом, который остается в собственности компании, и права клиента защищены только договором. Если фирма обанкротится, можно потерять деньги. Известны и связанные с таймшером аферы.
Покупатель фракции получает полноценно оформленную долю собственности на объект с возможностью свободно ее продавать, дарить, завещать и т.д. Некоторые договоры предполагают плату при перепродаже контракта, и клуб сам занимается поиском новых покупателей. Но ключевое положение неизменно: имя клиента указывается в документе, подтверждающем право собственности на недвижимость. Именно благодаря низким рискам фракционные схемы завоевывают рынок, оттесняя таймшер на задний план.
Фракционные схемы предполагают и программы обмена. Существует и особая форма - фонды, дающие своим членам возможность отдыхать на любых курортах, входящих в сеть. Клиент покупает не долю объекта, а пай самого фонда и фактически становится собственником небольшой доли всех принадлежащих фонду домов в соответствии с размером взноса. Подобную концепцию продвигает, например, компания Rocksure Property Ltd.
Не прибыли ради
Обычно фракционная собственность рассматривается не как инвестиция, а как доступная возможность для роскошного отдыха. В отличие от номера в отеле в свой "фракционный" дом можно пригласить семью и друзей.
Тем не менее иногда доля собственности становится достойным инвестиционным объектом. Так, мой друг Пол, купивший одну двадцать пятую долю дома в Вермонте в конце 1990-х за $20 тыс., сегодня мог бы легко продать ее втрое дороже.
Конечно, сегодня цены на недвижимость уже не те, что лет десять назад, но выбрать фракцию в рамках бюджета от $30 тыс. до $150 тыс. не составляет труда. Например, одна четвертая доля особняка на Мадейре обойдется в $120 тыс.; за $70 тыс. можно купить фракцию шикарной виллы в национальном парке Крюгер в ЮАР; в $20 тыс. оценивается неделя в итальянском комплексе с бассейном, теннисными кортами и прекрасными видами на горы и Адриатику. Кроме того, на часть стоимости может быть оформлена рассрочка.
Миллионер на час
Развитие сегмента фракций на рынке зарубежной недвижимости, по мнению экспертов, имеет не только коммерческое, но и социальное значение. По сути, возник и растет класс "миллионеров" из среднего класса, которые живут той же жизнью, что и настоящие миллионеры, но платят значительно меньше, приобщаясь к предметам роскоши, о которых прежде могли только мечтать. Это "миллионеры" не по объему капиталов, а по образу жизни.
А у настоящих миллионеров подобные схемы не пользуются спросом. "Отдых в высокие сезоны надо бронировать за несколько месяцев, - говорит руководитель департамента зарубежной недвижимости компании Knight Frank Елена Юргенева. - Например, если у виллы десять собственников, то в следующий раз ваша очередь проводить в ней рождественские каникулы, возможно, подойдет как раз через десятилетие. Поэтому состоятельные клиенты готовы заплатить больше, чтобы быть единоличным владельцем и иметь возможность самостоятельно принимать решение, когда и как эксплуатировать свою недвижимость".
Тем не менее - и вопреки общему спаду на рынках недвижимости - фракционные схемы покупки процветают и завоевывают умы европейцев. Потребители увидели в этом сегменте возможность сохранить высокий уровень жизни в условиях экономического спада. По словам основателя компании Fractional Life Пирса Брауна, люди сознают, что жизнь не бесконечна, поэтому многие хотят получить максимум возможного здесь и сейчас. У них особое отношение к роскоши, они особенно высоко ценят впечатления. Для таких людей фракции становятся идеальным вариантом.
Дома, яхты, коровы…
В долевую собственность может оформляться не только недвижимость, но и другие предметы роскоши: самолеты, яхты, суперкары, элитные дома на колесах, дорогие лошади и предметы искусства. Существуют фракционные контракты, позволяющие автолюбителю каждую неделю ездить на новой спортивной машине. Наиболее экзотические варианты – продажа доли владения редким деревом, эксклюзивной кошкой или... исландской коровой, из молока которой производят особый сорт сыра. Общее у всех типов долевой собственности одно: покупатель получает полноценный доступ к предмету роскоши, не имея возможности или не желая платить за его единоличное пользование. Расходы при этом пропорциональны времени пользования объектом, а значит, они значительно ниже, чем при полном владении.
Фракционная география
Лучше всего долевые схемы владения развиты в США, однако в последние годы фракции все чаще предлагают и в Европе. Сами объекты, которые продаются по схеме фракций, в основном находятся в США, на втором месте – Европа. В Штатах фракционная собственность стала настолько популярной, что, согласно недавнему исследованию компании PriceWaterhouseCoopers, каждая шестая состоятельная американская семья рассматривает возможность покупки фракции в ближайшем будущем. В России эта форма владения практически неизвестна потребителю, поскольку неинтересна риэлторам. В редких случаях родственники или друзья кооперируются и покупают зарубежную недвижимость в долевую собственность, заключая неформальное соглашение о разделе времени пользования. Однако россияне могут вступить и в один из «клубов», работающих в США или другой стране. Информацию нетрудно найти в интернете, если ввести в строке поиска fractional property или private residence club.
Homes Overseas
Комментариев нет:
Отправить комментарий